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Die Business Line Real Estate Finance des Immobilien-Beratungsunternehmens CBRE veröffentlicht den aktuellen View Point Debt Advisory Market Insights (huch das sind aber viele englische Schlagworte!). Naja, jedenfalls beleuchtet CBRE darin die langfristigen Perspektiven für den deutschen Kreditmarkt, die Rolle der Kreditfonds sowie die langfristigen Auswirkungen auf den Immobilienfinanzierungsmarkt.

Die wesentlichen Aussagen zusammengefasst:

• Finanzierungsumfeld bleibt weiterhin schwierig – Marktakteure suchen verstärkt nach alternativen Finanzierungsformen
• Kreditfonds werden sich zunehmend in Deutschland etablieren, können die herrschende Finanzierungslücke aber definitiv nicht schließen
• Geschäftsmodell der Kreditfonds deutlich herausfordernder als bei klassischen Immobilienfonds
• Bilanzkonsolidierung der Banken wird mehrere Jahre anhalten und mit niedrigen Realzinsen einhergehen
• Niedriges Zinsumfeld mit restriktiver Kreditvergabe wird zur Selektion des Investorenmarktes führen und das Wachstum der börsennotierten Immobiliengesellschaften weiter beschleunigen

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Nach Analyse von CBRE hinterlässt der Ausfall bzw. Rückzug von einst klassischen Kreditgebern sowie Kreditverbriefern und Auslandsbanken in Deutschland eine Lücke von gut 80 Milliarden Euro vor allem im Bereich von schwierigeren Assetklassen und Portfolien. Der Bedarf an alternativen Finanzierungsgebern und
-mitteln ist relativ betrachtet groß, kann jedoch von Kreditfonds nicht vollständig abgedeckt werden, da für deren breiteren Anwendung im Markt die Renditeanforderungen nach unten und die Volumina substanziell nach oben geschraubt werden müssten, damit Skaleneffekte generiert bzw. eine bankähnliche Infrastruktur ermöglicht werden kann.

Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland: „In der Gesamtbetrachtung kann man davon ausgehen, dass viele Debt Funds letztendlich eine Marktnische bedienen werden, die bereits von vielen ähnlichen Akteuren frequentiert wird. Berücksichtigt man noch die Notwendigkeit zu längeren und unbeschränkten Laufzeiten, drängt sich anstelle von Kreditfonds zunehmend der Mortgage REITs als ein Kapitalmarktprodukt auf, der als effizientere Variante gelten könnte. So gibt es bspw. in den USA seit Langem Mortgage REITs, die Finanzierungen ausreichen, deren Unternehmensbewertung sich an die Kapitalmarktzyklen und das jeweilige Kreditumfeld anpassen.“

Ausgangspunkt für die aktuelle Finanzierungssituation sowie die Entwicklung der nächsten Jahre ist und bleibt laut CBRE die Bankenkrise. Wird diese nicht in ihrem Kern gelöst, kann man weder mit klassischen Wirtschaftszyklen rechnen noch davon ausgehen, dass die geldpolitischen Instrumente der Notenbanken ihre gewohnten Wirkungen entfalten. Die derzeit stattfindende Restrukturierung der Bankenlandschaft, die mit einer Verkürzung der Bilanz der Kredit- und Geldinstitute einhergeht, sorgt vor allem im opportunistischen Finanzierungsgeschäft für gewisse Engpässe, die von Kreditfonds oder Versicherungsunternehmen nur unzureichend aufgefangen werden. Eine angemessene Infrastruktur zur kurzfristigen Bereitstellung großer Summen können aber letztlich nur Banken und der direkte Kapitalmarkt bieten.

„Die verschärften Eigenkapitalvorschriften auf Basis von Basel III, die generell knappe regulatorische Eigenkapitalausstattung der Banken, weitere und tiefgreifende Regulierungsvorschriften sowie ein nach wie vor gestörter Interbankenhandel werden dafür sorgen, dass das zukünftige Kreditwachstum sehr eingeschränkt bleibt und die bankenseitige Kreditvergabe äußerst selektiv erfolgen wird, zumal die Banken sukzessive ihre Risikopositionen abbauen und sich somit langfristig nur Kreditengagements mit deutlich moderateren Beleihungsausläufen widmen müssen“, erläutert Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Die Konsequenzen für den deutschen Immobilienmarkt werden sich nach Meinung von CBRE langfristig abzeichnen, ihn aber im Vergleich zu anderen europäischen Märkten weiter stärken, zumal Bonität der Kreditnehmer, Qualität der Objekte und Größe der Immobilienunternehmen immer entscheidender werden.

Vor diesem Hintergrund formuliert CBRE folgende Thesen für den deutschen Immobilienmarkt:

1.     Die knappen Bankkredite werden mittelfristig auf Seiten der Immobilieninvestoren zu einer Reduzierung der Marktteilnehmer führen. Nur hoher Eigenkapitaleinsatz und nachweisbare Kompetenz bzw. Leistungsbilanz (Track record) ermöglichen langfristig den Zugang zu Bankkrediten.

2.     Der Investorenmarkt wird im Vergleich zur Vor-Krisenzeit deutlich institutioneller, zumal sich bspw. aus Sicht der Assekuranz mit Gewerbeimmobilien Renditen oberhalb der Zielmarke der Versicherungswirtschaft erzielen lassen.

3.     Der Kapitalmarkt wird der größte Treiber für schnelles Wachstum von Immobiliengesellschaften sein. Sofern die Eigenkapitalquote bei mindestens 50% liegt und eine baldige Marktkapitalisierung von rund einer Milliarde erreichbar ist, ist bei passender Börsenstory und nachhaltiger Leistungsbilanz Wachstum jederzeit über Aktien und Anleihen finanzierbar. So erhalten Akteure Zugang zu äußerst günstigen Geldern und können Wettbewerbsvorteile ausspielen.

4.     Innerhalb Europas wird der deutsche Markt über die nächsten Jahre eine solide, überdurchschnittliche Performance aufweisen und an Bedeutung bei der Allokation internationaler Investoren gewinnen. Vor dem Hintergrund einer relativ robusten Volkswirtschaft sowie besonders niedriger Zinsen, die über Pfandbriefe indirekt auch von Immobilieninvestoren genutzt werden können, weist der deutsche Markt attraktive Renditen bei geringen Risiken auf und bietet dem kredit-finanzierten Investor historisch hohe Margen für seine Finanzierungskosten.

5.     Die Bankenkrise und damit die niedrigen Zinsen am kurzen und am langen Laufzeitenende werden uns noch viele Jahre begleiten.

„Angesichts der aktuellen Geldpolitik der EZB, die dazu führt, dass nicht nur die kurzfristigen Zinsen unter Inflationsniveau gesunken sind, sondern auch die langlaufender Anleihen, bleiben gewerbliche Immobilien attraktive „Langweiler“ mit solider, risiko-adjustierter Ausschüttungsrendite. Wir glauben, dass deutsche Immobilien aufgrund der internationalen Mittelzuflüsse und der besonders niedrigen Zinsen auch bei der Wertentwicklung gute Chancen haben. Der Pfandbrief wird bonitätsstarken Kreditnehmern Zinsen weit unter Objektrendite ermöglichen und weiter eine wesentliche Säule des hiesigen Marktes sein. Alternative Kreditgeber in Form von Kreditfonds und Versicherungsunternehmen werden wachsen, aber weiter eher von geringer Bedeutung für den Gesamtmarkt bleiben. Die größte Wachstumschance für einige Marktteilnehmer wird der Gang zum Kapitalmarkt sein, so dass wir kurzfristig weitere – auch großvolumige – Börsengänge von Immobilienunternehmen sowie eine rege Emission von Unternehmensanleihen aus diesem Segment sehen werden“, so Richolt in seinem Fazit.

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