Österreichs Handel zwischen Krise und Transformation
Rekordleerstände in Fachmarktzentren, eine historische Insolvenzwelle im stationären Handel und ein Onlinehandel auf neuem Allzeithoch. Zwei Welten, eine Marktlage.
Fachmarktagglomerationen
Marktstruktur · Leerstände · Filialisten · Branchenmix
Unter dem Begriff Fachmarktagglomerationen (FMA) fasst Standort+Markt zwei Typen zusammen: Fachmarktgebiete (FMG), nicht einheitlich geplante Ansammlungen von Fachmärkten in Sichtkontakt, und Retail Parks (RP), einheitlich gemanagte Fachmarktzentren. Die Erhebung erscheint alle zwei Jahre seit 2000.
Die Erhebung 2025/26 zählt erstmals 300 Fachmarktagglomerationen (120 Retail Parks, 57 eingebettete Shopping Malls). Die Gesamtverkaufsfläche beträgt knapp 8 km² und ist trotz steigender Standortzahl leicht rückläufig.
kika/Leiner-Effekt: 64 % aller Leerflächen in Fachmarktgebieten gehen direkt auf die Insolvenz zurück. Die Leerstandsquote der FMAs stieg auf einen historischen Höchstwert von 10,2 %.
Revitalisierung statt Versiegelung: Nachnutzungen ehemaliger kika/Leiner-Flächen vermeiden zusätzliche Bodenversiegelung und schaffen multifunktionale Angebote.
180 FMG
Fläche 5,54 km². Leerstandsquote 11 % – Höchstwert.
120 RP
Fläche 1,04 km². Leerstandsquote stabil: 4 %.
Umsatzpotenziale im Vergleich
| Segment | 2023/24 | 2025/26 | +/− |
|---|---|---|---|
| FMG Einzelhandel | 14,7 Mrd. | 15,2 Mrd. | +3,4 % |
| RP Einzelhandel | 3,1 Mrd. | 3,2 Mrd. | +3,2 % |
| FMA gesamt | 19,1 Mrd. | 20,1 Mrd. | +5,2 % |
Flächenproduktivität: Österreichweit 3.475 €/m² im Einzelhandel. Tirol führt das Bundesländerranking, Wien liegt auf Platz 2. Kleine FMAs (< 10.000 m²) erzielen 5.085 €/m².
- 1Woolworth60+ Filialen, Ziel: 250+23
- 2Noodle KingAsiat. Systemgastronomie+13
- 3NKDÜbernahme durch Mr. Price+11
- 4ActionNon-Food-Diskonter+8
- 5McDonald’sSystemgastronomie+8
- 1kikFilialbereinigung−15
- 2HervisRestrukturierung Sporthandel−11
- 3DepotSanierungsverfahren−8
- 4Let’s Do ItHeimwerken−7
- 5LibroBücher / Schreibwaren−6
Marktaustritte: Unimarkt (ab 2026), GiFi (nach 2 Filialen), Higgins (Insolvenz im Eröffnungsjahr 2025).
Kurzfristbedarf von 11 % (2004) auf 21 % gestiegen. Wohnungseinrichtung von 44 % auf 29 % gefallen.
Umsatz-Flächen-Relation
Kurzfristbedarf erwirtschaftet in FMGs 46 % des Umsatzes, belegt aber nur 17 % der Fläche: Relation 270 %. Lebensmittel- und Drogeriemärkte sind die flächenproduktivsten Formate im gesamten FMA-System.
Wohnungseinrichtung: 13 % Umsatz, aber 23 % Fläche. Relation: nur 57 %.
Regionale Kennzahlen
Teil 2: Stationärer Handel · Innenstädte · Mietpreise | RE/MAX Commercial & CBRE Research 2026
Stationärer Handel & Innenstädte
Wirtschaftslage · Mietpreise · Neue Marken · Investmentmarkt
Österreich befindet sich in der längsten Rezession seit dem Zweiten Weltkrieg. Das BIP schrumpfte 2023 um 0,8 % und 2024 um weitere 1,2 %. Für 2025 werden erneut leichte Rückgänge von −0,2 bis −0,3 % erwartet. Der Einzelhandelsvolumenindex zeigt dennoch ein reales Umsatzwachstum von +1,3 %, aber noch keine Trendwende.
Insolvenzwelle: 2024 meldeten 6.500 Unternehmen Insolvenz (davon 1.100+ im Handel). Bekannte Fälle: kika/Leiner (2024), Palmers (Februar 2025). RE/MAX Commercial erwartet für 2025 einen weiteren Anstieg.
E-Commerce auf Allzeithoch: Über 14 % der Gesamtausgaben entfallen auf den Onlinekanal (ca. 12,5 Mrd. €). Temu und Shein treiben das Wachstum.
Statistik Austria / CBRE / RE/MAX Commercial
Verkaufsflächen in den 20 größten Städten: −0,4 % in 2024. Seit 2014 Ø −1,5 %/Jahr. Quelle: RE/MAX Commercial.
Expansion trotz schwachem Markt
Loewe und Celine eröffneten in Wiens Innenstadtkern. Arket und Woolworth folgten auf der Mariahilfer Straße. Für 2026 geplant: Zimmermann (Luxus, Golden Quarter), Arc’teryx und On Running, Virgin Active im Multiplex.
In Graz bringt Kaufhaus Manufactum neue Impulse. Non-Food-Diskonter Action, Woolworth und Normal AS setzen die Expansion fort.
Transaktionen ziehen an – Refurbishments prägen das Bild
Der Retail-Investmentmarkt 2025 entwickelte sich positiv: Nach kaum vorhandenem Angebot 2024 gab es mehrere große Transaktionen, darunter das Kaufhaus Looshaus. Für 2026 sind größere Retail-Deals in Vorbereitung. Refurbishment-Projekte: Kärntnerhof, Lamarr und Palais Corso in Wien sowie zahlreiche Konversionen ehemaliger kika/Leiner-Standorte.
Shopping centres with a high entertainment component continue to perform very well, and retail parks are also considered a safe option.
CBRE Research, 2026 Austria Real Estate Market OutlookTeil 3: Trends to Watch | CBRE Research, Austria Real Estate Market Outlook 2026
Trends to Watch
Was den österreichischen Handelsimmobilienmarkt 2026 prägt
- 🎭Entertainment & Gesundheit ergänzen den MietermixShopping Center setzen auf Entertainment und Gastronomie. Social-Compete-Konzepte wie DSTRCT im SCS schaffen Attraktivität. Gesundheits- und Fitnessanbieter füllen Leerstandsflächen.
- ☕F&B in Shops: Gastronomie direkt im RetailArket mit eigenem Café und Coffee Fellows in Thalia sind Paradebeispiele. Einzelhandelsflächen entwickeln sich zur Erlebniswelt.
- 🌐Chinesische Anbieter populär, Regulierung nimmt zuSHEIN und Temu wachsen weiter. Mit Abschaffung der 150-Euro-Freigrenze setzt die EU Regulierungsmaßnahmen. JD.coms Kauf von Media Markt zeigt M&A-Dynamik.
- 💹Diskonter drängen in PremiumlagenWoolworth auf der Mariahilfer Straße und im SCS etabliert sich in Toplagen. Key Money bleibt ein Faktor angesichts knappen Angebots.
- 🔄Strukturelle Anpassungen gehen weiterÜbernahme von Unimarkt-Filialen durch Rewe und Spar, Kauf von Leder & Schuh durch MASS Schuhe, NKD durch Mr. Price Group. Insolvenzen bleiben auf hohem Niveau.
Teil 4: Fazit & Ausblick
Ausblick: Qualitative Transformation
Beide Welten des Handels im Wandel
Sowohl Fachmarktagglomerationen als auch der stationäre Handel insgesamt befinden sich in einer Phase struktureller Neuordnung. Die kika/Leiner-Insolvenz hat kurzfristig tiefe Spuren hinterlassen, ist aber eher Ausdruck einer einmaligen Marktbereinigung. Der FMA-Marktanteil bleibt mit 26 % auf hohem Niveau, die Flächenproduktivität ist gestiegen.
Im stationären Handel gibt das CBRE-Research vorsichtigen Optimismus: Neue Marken kommen, der Investmentmarkt zieht an. Die Herausforderungen bleiben aber strukturell: E-Commerce, Kostendruck und zunehmend selektive Konsumenten.
Die Zukunft liegt weniger in der Flächenexpansion, sondern in der Optimierung bestehender Areale. Erfolgreich werden jene Standorte sein, die flexibel auf veränderte Konsumgewohnheiten reagieren.
S+M Dokumentation Fachmarktagglomerationen Österreich 2025/26immobranche.at hat die wichtigsten Zahlen und Fakten für Sie in diesem Dossier zusammengestellt.