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RECHTSTIPPS

von MPLaw

4. September 2021

Die Krux mit dem E-Mail-Geschäftsverkehr

 

Der Ausbruch der COVID-19-Pandemie und die damit einhergehenden Kontaktbeschränkungen hat die Digitalisierung sehr stark vorangetrieben. Meetings werden vermehrt mittels Videokonferenz abgehalten und auch die Telefonkonferenz erlebt ihren zweiten Frühling. Die Bedeutung von digitaler Kommunikation ist also momentan so groß wie nie zuvor. Jedenfalls auch schon vor der COVID-19-Pandemie erfolgte der Großteil der geschäftlichen Korrespondenz per E-Mail. Bei dieser Art der Kommunikation kann es jedoch mitunter zu Beweisschwierigkeiten, insbesondere beim Versenden von Dokumenten, kommen.

 

In einer Entscheidung aus dem Jahr 2007 (2 Ob 108/07g) hatte sich das OGH mit der Frage auseinanderzusetzen, ob der Zugang einer E-Mail durch ein elektronisches Sendeprotokoll nachgewiesen werden kann. Nach Ansicht des Höchstgerichts erbringt jedoch ein E-Mail-Sendeprotokoll – somit auch eine automatische Lese- bzw Empfangsbestätigung etc – weder den Beweis noch den Anscheinsbeweis des Zugangs eines E-Mails.

In der genannten Entscheidung hat der OGH (wenig praxistauglich) empfohlen, sich den Empfang auf einem sicheren Kommunikationsweg (zB schriftlich) bestätigen zu lassen.  Zu beachten ist, dass ein Diensteanbieter iSd ECG verpflichtet ist, dem Nutzer den Zugang einer elektronischen Vertragserklärung unverzüglich elektronisch zu bestätigen, weshalb sich bei Vertragsabschlüssen im Geltungsbereich des E-Commerce-Gesetzes derartige Probleme schon grundsätzlich nicht stellen (§ 10 Abs 2 ECG).

Beim „normalen“ Geschäftsverkehr per E-Mail ist sohin zu bedenken, dass im Streitfall eine Sendebestätigung nicht ausreicht, um zu beweisen, dass eine Erklärung dem Adressaten zugegangen ist. Dies ist bei Kündigungen von Mietverträgen oder anderen zugangsbedürftigen Erklärungen von Bedeutung.

 

 

30. Juni 2021

Verlust des Rücktrittsrechts bei einem Maklervertrag im Fernabsatz

 

Maklerverträge werden regelmäßig außerhalb der Geschäftsräumlichkeiten des Maklers im Wege des Fernabsatzes abgeschlossen. Bekanntlich besteht für Verträge, die im Wege des Fernabsatzes abgeschlossen werden, ein 14-tägiges Rücktrittsrecht des Verbrauchers. Dieses Rücktrittsrecht fällt jedoch weg, wenn der Verbraucher den Makler zum vorzeitigen Tätigwerden auffordert.

 

Voraussetzung für den Wegfall des Rücktrittsrechts ist, dass der Unternehmer auf Grundlage eines ausdrücklichen Verlangens sowie einer Bestätigung des Verbrauchers über dessen Kenntnis vom Verlust des Rücktrittsrechts bei vollständiger Vertragserfüllung noch vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 11 FAGG mit der Ausführung der Dienstleistung begonnen hatte und die Dienstleistung sodann vollständig erbracht wurde.

Der OGH hat ein ausdrückliches Verlangen iSd § 10 FAGG in einer kürzlich ergangenen Entscheidung (OGH 18. 12. 2020, 8 Ob 45/20f) schon darin erblickt, dass der Auftraggeber eine E-Mail an den Makler zur Übermittlung von Informationen über die Liegenschaft und Vereinbarung eines Besichtigungstermins versendet, obwohl der Verbraucher zu diesem Zeitpunkt noch keine Aufklärung über sein Rücktrittsrecht erhalten hat. Dabei hat der OGH festgehalten, dass es sich bei einem E-Mail um einen „dauerhaften Datenträger“ im Sinne des § 3 Z 5 FAGG handelt.

Ebenso hat der OGH in dieser Entscheidung klargestellt, dass die Rücktrittsmöglichkeit des Verbrauchers jedenfalls erlischt, wenn ein FAGG-konformer Auftrag zum vorzeitigen Tätigwerden vorliegt. Dies gilt auch bei etwaigen Verletzungen der Informationspflichten, welche grundsätzlich zu einer Verlängerung der Rücktrittsfrist um zwölf Monate führen. Somit lebt auch in diesem Fall das Rücktrittsrecht des Verbrauchers nicht wieder auf.

 

18. Mai 2021

Kfz-Stellplätze im Innenhof

 

80jährige Übung, dennoch kein Recht!
Was Eigentümer prüfen sollen, bevor ein Unterlassungsbescheid ins Haus flattert.
Ein aktuelles Urteil des Verwaltungsgerichtes Wien.

 

Wohnungseigentümern einer Wiener Liegenschaft, denen im Zuge des Ankaufes ihrer Wohnungen das Benützungsrecht an Kfz-Stellplätzen im Hof gemäß einer gültigen Benützungsregelung übertragen wurde, wurde mit Bescheid der MA 37 der Auftrag nach §129 Abs 10 Wiener Bauordnung (WrBO) erteilt, die Verwendung der Hofflächen als Kfz-Abstellplätze zu unterlassen, obwohl Kraftfahrzeuge seit über 80 Jahren dort abgestellt wurden. Das Verwaltungsgericht Wien bestätigte mit Urteil von 09.02.2021 den Unterlassungsbescheid (VGW-211/005/3355/2020/VOR).

Gemäß Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ist die strittig Hoffläche als “G” (gärtnerische Ausgestaltung) ausgewiesen. Dass seit 1938 Kraftfahrzeuge in den Hof aus- und eingefahren sind und abgestellt wurden, half den Wohnungseigentümern nicht, denn im Bauakt fand sich weder eine Baubewilligung noch eine Bauanzeige für die gegenständlichen Kfz-Abstellplätze im Hof. Auch lag kein Plan auf, in dem Stellplätze im Hof ausgewiesen wären. Es war lediglich eine aus dem Jahre 1938 stammende Bewilligung für eine Gehsteigauffahrt und eine Gehsteigüberfahrt für die gegenständliche Liegenschaft aktenkundig. Das angerufene Verwaltungsgericht Wien folgte daraus nur, dass seit diesem Zeitpunkt Kfz in den Hof ein und aus fuhren. Diese Bewilligung ersetze jedoch nicht eine baubehördliche Bewilligung für die Kfz-Abstellplätze.

Bereits die seit 1930 geltende Bauordnung für Wien enthielt Vorschriften für den Bau und die Einrichtung von Einstellräumen für Kraftwagen.  Eine darauf basierende Verordnung aus dem Jahre 1931 sah für Einstellplätze, wenn keine genehmigungspflichtige Bauherstellung damit verbunden ist, eine Anzeigepflicht vor. Im Bauakt fand sich weder Bauanzeige noch Bewilligung für die gegenständlichen Kfz-Abstellplätze im Hof und konnte von den beschwerten Wohnungseigentümern auch nicht der Beweis erbracht werden, dass eine solche jemals vorgenommen bzw eingeholt wurde.

Im Zusammenhang mit der Frage des Vorliegens eines vermuteten Konsenses für ein jahrzehntelang unbeanstandet gebliebenes Gebäude ist zwar ein besonders sorgfältiges Ermittlungsverfahren durchzuführen, da aber die Hauseinlage (Bauakt) bis ins Jahr 1898 zurückreicht, zahlreiche Bewilligungen enthält und sich kein Hinweis darauf ergeben hat, dass diese – insbesondere was die Bewilligung oder Anzeige der Hof-Kfz-Abstellplätze betrifft – unvollständig wäre, ist nicht davon auszugehen, dass die Kraftfahrzeuge im Hof der Liegenschaft jemals konsensgemäß abgestellt wurden.

Der Bescheid aus dem Jahr 1938, der eine Bewilligung der Gehsteigauf- und -überfahrt einräumte, kann die seit dem Jahr 1931 erforderliche Bauanzeige und die seit dem Jahr 1957 erforderliche Baubewilligung nach dem Wiener Garagengesetz nicht ersetzen. Auch aus den Kaufverträgen der einzelnen Wohnungen und der darin getätigten alleinigen Benützungs- und Nutzungsrechte für den Hof für den Rechtsvorgänger der betroffenen Wohnungseigentümer ergibt sich lediglich eine privatrechtliche Nutzungsberechtigung, die jedoch ebenfalls eine Bauanzeige oder Baubewilligung nach den Wiener Bauvorschriften nicht zu ersetzen vermag. Der gegenständliche Bauauftrag zur Beseitigung der Kfz-Abstellplätze im Hof erfolgte somit zu Recht, auch wenn diese offenbar schon seit einigen Jahrzenten bestehen.

Fazit:

  • Kfz-Einstellplätze sind nicht gesichert, auch wenn eine jahrzehntelange Übung diesen Anschein erweckt.

Rechtstipps

  • Der Baukonsens zu Kfz-Stellplätzen, insbesondere auch im alten Gebäudebestand, ist genau zu prüfen. Eine wohnungseigentumsrechtliche und zivilrechtlich einwandfreie Rechtslage ist nur „die halbe Miete“.
  • Achtung Bauträger, Projektentwickler und Makler. Gewährleistung und Haftung können lange nach dem abgeschlossenen/vermittelten Rechtsgeschäft auftreten. Zivilrechtlich einwandfreie Nutzungsrechte sind unbedingt auch öffentlich-rechtlich zu prüfen. Offenkundige, langjährige Übung saniert einen fehlenden Baukonsens nicht.

Kfz-Abstellplätze bedürfen auch ohne Bauführung grundsätzlich einer baubehördlichen Bewilligung. Die Bewilligungspflicht nach dzt Rechtslage ergibt sich aus § 3 Abs. 1 Z 2 Wiener Garagengesetz (WGarG) 2008.  Gemäß § 3 Abs. 3 WGarG 2008 bedarf keiner Bewilligung nach Abs. 1 Z 2 das Einstellen von höchstens zehn Krafträdern oder zwei Kraftwagen mit einem höchsten zulässigen Gesamtgewicht von je 3.500 kg auf einer unbebauten Liegenschaft oder in einem nicht allseits durch Gebäudemauern umschlossenen Hof von mindestens 80 m² Grundfläche, weiters in einer Abstandsfläche, wenn der Abstand vom Gebäude zur Nachbargrenze mindestens 3 m beträgt

29. April 2021

MRG-Lagezuschlag

 

Liegenschaften im Gründerzeitviertel werden weiterhin stiefmütterlich behandelt.

 

Das System des Richtwertmietzinses im Vollanwendungsbereich des MRG, das allen voran in den klassischen Altbauwohnungen zur Anwendung gelangt, setzt den Bestrebungen des Vermieters einen möglichst hohen Ertrag aus den Mieteinnahmen zu erzielen, grundsätzlich Grenzen. Ein in der Praxis oftmals herangezogener (vermeintlicher) Rettungsanker des Vermieters entsprechende Zuschläge in den Mietzins einzupreisen, ist der sogenannte Lagezuschlag. 

Über den Lagezuschlag wurde seit der richtungsweisenden Entscheidung des Höchstgerichtes (5 Ob 74/17v) in den vergangenen Jahren viel diskutiert; so auch in diesem Jahr.

In der jüngsten Entscheidung 5 Ob 237/20v hatte sich der OGH mit einer Wohnung in einem Gründerzeitviertel zu befassen. Von einem Gründerzeitviertel spricht man, wenn der überwiegende Gebäudebestand dieses Viertels in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und dieser im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnung aufgewiesen hat.  

Der Vermieter vertrat die Auffassung, dass aufgrund der überdurchschnittlichen Infrastruktur der gegenständlichen Umgebung ein Lagezuschlag zustünde. Dies widerspricht jedoch dem gesetzlichen Wortlaut des § 2 Abs 3 RichtWG, welcher besagt, dass für eine Wohnung in einem Gründerzeitviertel ein Lagezuschlag grundsätzlich ausgeschlossen ist.

Die Auffassung des Vermieters teilte der OGH – unter Berufung auf den Gesetzeswortlaut – nicht und stellte abermals klar, dass in einem Gründerzeitviertel ein Lagezuschlag nicht gültig vereinbart werden kann.

OGH 2. 2. 2021, 5 Ob 237/20v

15. April 2021

Neues zum pandemiebedingten Mietzinsminderungsanspruch

 

Nach den beiden richtungsweisenden erstinstanzlichen Entscheidungen hat nun auch das Wiener Landesgericht für Zivilrechtssachen als Gericht zweiter Instanz pandemiebedingte Mietzinsminderungsansprüche beurteilt. Bemerkenswert ist bei dieser Entscheidung, dass das Gericht erstmals zur Bedeutung der Fixkostenzuschüsse für den Minderungsanspruch Stellung bezogen hat.

 

Im konkreten Fall begehrte ein Buchhändler einen Teil der während des ersten Lockdowns bezahlten Miete zurück, die er unter Vorbehalt der Rückforderung bezahlt hatte. Nach den Feststellungen erzielte der Buchhändler 2 – 5% des Vorjahresumsatzes. Er betreute seine Stammkunden weiterhin telefonisch und per Mail, konnte jedoch die Verkaufsfläche nicht widmungsgemäß nutzen. Der Buchhändler machte nur jenen Mietzinsanteil als Minderungsanspruch geltend, der auf die Fläche des Verkaufsraumes entfiel. Der Buchhändler hatte keinen Antrag auf Fixkostenersatz gestellt.

Das Landesgericht für Zivilrechtssachen stellte nunmehr klar, dass die §§ 1104 f ABGB nicht nur auf pandemiebedingte Substanzbeeinträchtigungen des Mietobjektes, sondern auch auf legistische Nutzungsbeschränkungen zur Bekämpfung der Pandemie anwendbar sind. Unter Berücksichtigung der Wertung der gesetzlichen Gefahrtragungsregel bei gewöhnlichen Zufällen nach § 1096 Abs 1 S 2 ABGB müsse der Bestandgeber das Risiko für alle auf Zufall beruhende Umstände tragen. Die Preisgefahr liege stets beim Bestandgeber. Das Gericht wies darauf hin, dass auch die Justizministerin in einer schriftlichen Aussendung diese Rechtsansicht vertreten hätte.
Zum Umfang der Mietzinsminderung wandte das Gericht die relative Berechnungsmethode an. Der Wert von Auslagenflächen sei aber im konkreten Fall verglichen mit dem Wert der Verkaufsfläche als gering zu bewerten.

Zum Vorbringen, dass der Mieter verpflichtet gewesen wäre, einen Antrag auf Fixkostenzuschuss zu stellen und den erzielten Betrag an den Vermieter weiterzuleiten, führte das Gericht aus, dass der Mieter nur den Ersatz jener Fixkosten hätte beantragen dürfen, der nach einer Mietzinsminderung tatsächlich geschuldet war. Das bedeutet, dass auch diesem Einwand der Vermieter nunmehr vom LG ZRS Wien die Argumentationsgrundlage entzogen wurde.

LGZ Wien, 39 R 27/21s

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Die Rechtstipps sind eine Kooperation mit Müller Partner Rechtsanwälte.

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Mag. Anna Schimmer,
Dr. Manuela Maurer-Kollenz,
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