Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) sorgt in Deutschland gerade für Aufsehen: Wer dort eine Immobilie kauft und selbst einzieht, zahlt am Ende drauf, und zwar bis zu 87.000 Euro mehr als ein Anleger, der dieselbe Wohnung vermietet. Für Österreich liefert die Studie einen Nebenbefund, der hierzulande zu wenig Beachtung findet: Anders als beim großen Nachbarn wird Wohneigentum in Österreich steuerlich nicht benachteiligt, sondern leicht bevorzugt. Der Vorsprung ist allerdings kleiner, als man erwarten würde, und aktuelle politische Entwicklungen drohen ihn noch zu schmälern.

Die Grundidee: Wohnen als Investition oder als Konsumgut

Die IW-Ökonomen Michael Voigtländer und Lisa Wagner rechnen in ihrer Studie ein Standardbeispiel durch: eine Bestandswohnung um 300.000 Euro, finanziert zu 80 Prozent mit Kredit, gehalten über 15 Jahre. Einmal wird sie vermietet, einmal selbst bewohnt. Der Unterschied liegt darin, wie die jeweiligen Länder Wohneigentum steuerlich behandeln: als Investitionsgut, bei dem Mieteinnahmen versteuert, aber auch Kosten wie Abschreibung, Zinsen und Instandhaltung geltend gemacht werden können, oder als Konsumgut, bei dem beides entfällt. In Deutschland gilt für Selbstnutzer Letzteres, während Vermieter kräftig von Abschreibungsmöglichkeiten profitieren. Das treibt dort die Rendite der Vermietung auf 7,1 Prozent, während Selbstnutzer nur auf 5,0 Prozent kommen, in Metropolen ist der Abstand mit rund drei Prozentpunkten sogar noch größer.

Österreich liegt im europäischen Mittelfeld, mit leichtem Vorteil fürs Eigenheim

Im Ländervergleich der Studie, der neben Deutschland auch die Niederlande, Dänemark, Belgien, Frankreich und Irland umfasst, ist Österreich das Land mit dem knappsten Vorsprung für Selbstnutzer. Nach dem Modell der Autoren erzielen Vermieter in Österreich eine Rendite von 6,8 Prozent, Selbstnutzer 7,8 Prozent, ein Vorteil von etwa einem Prozentpunkt. Zum Vergleich: In den Niederlanden liegt die Selbstnutzungsrendite mit rund 12 Prozent fast fünfmal so hoch wie jene der Vermietung, auch in Irland und Belgien ist der Abstand mit acht beziehungsweise vier Prozentpunkten deutlich größer. Österreich gehört damit zwar zu den Ländern, die dem Eigenheim keine steuerlichen Steine in den Weg legen, tut das aber vergleichsweise zurückhaltend.

Ausschlaggebend sind drei Stellschrauben im österreichischen Steuerrecht, die die Studie skizziert. Erstens die Kaufnebenkosten: Sie liegen laut Modell pauschal bei 7 Prozent des Kaufpreises, unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet oder selbst bewohnt wird, deutlich unter den bis zu 32.500 Euro, die in NRW allein an Grunderwerbsteuer für eine 500.000-Euro-Immobilie anfallen. Zweitens die laufende Besteuerung: Mieteinnahmen werden in der Modellrechnung mit 48 Prozent versteuert, Vermieter können aber eine Abschreibung von 1,5 Prozent pro Jahr auf 80 Prozent des Gebäudewerts geltend machen. Drittens der Verkauf: Während der Hauptwohnsitz beim Verkauf steuerfrei bleibt, fällt bei vermieteten Immobilien die 30-prozentige Immobilienertragsteuer an. Diese Kombination aus vergleichsweise niedrigen Erwerbsnebenkosten und einer spürbaren Besteuerung von Vermietungsgewinnen sorgt dafür, dass sich Eigennutzung in Österreich unter dem Strich etwas mehr lohnt als Vermietung, wenn auch nur leicht.

Aktuelle Politik: Der bestehende Vorteil bröckelt gerade

Während die IW-Studie den Status quo beschreibt, verändert sich die Ausgangslage in Österreich derzeit selbst. Seit 1. Juli 2024 waren Grundbucheintragungsgebühr (1,1 Prozent) und Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2 Prozent) beim Kauf eines Hauptwohnsitzes bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro befreit, ein Vorteil von bis zu rund 11.500 Euro für Selbstnutzer. Diese befristete Regelung ist am 30. Juni 2026, also erst wenige Tage vor Veröffentlichung der IW-Studie, ausgelaufen. Käufer, die jetzt einen Hauptwohnsitz erwerben, zahlen die Gebühren wieder voll.

Eine weitergehende Entlastung ist zwar im Regierungsprogramm 2025 bis 2029 angekündigt: Die Abschaffung der Grunderwerbsteuer beim Erwerb des ersten Eigenheims soll geprüft werden. Ein Gesetzentwurf liegt dafür bislang aber nicht vor, und Fachleute rechnen aufgrund der damit verbundenen Einnahmeausfälle für Bund und Länder frühestens mittelfristig mit einer Umsetzung. Der ohnehin schon moderate steuerliche Vorteil für Selbstnutzer, den die IW-Studie für Österreich errechnet, dürfte sich damit im laufenden Jahr eher verkleinern als vergrößern.

Einordnung: Wenig Grund zur Entwarnung

Der internationale Vergleich zeigt Österreich also nicht als Belastungsfall wie Deutschland, aber auch nicht als Vorzeigeland wie die Niederlande oder Irland. Das passt zum Befund, dass die heimische Wohneigentumsquote mit rund 51 bis 55 Prozent zwar über dem deutschen Wert von 44 Prozent liegt, den EU-Schnitt von rund 70 Prozent aber ebenfalls deutlich verfehlt. Die IW-Autoren empfehlen Deutschland als Ausweg unter anderem eine Differenzierung der Grunderwerbsteuer zugunsten von Selbstnutzern, wie sie in mehreren Vergleichsländern bereits Praxis ist. Genau eine solche Differenzierung fehlt aber auch im österreichischen Steuerrecht bis heute: Die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent gilt unabhängig von der Nutzungsart. Der leichte steuerliche Vorsprung des Eigenheims in Österreich entsteht damit vor allem über die Besteuerung der laufenden Mieteinnahmen und den Verkaufsgewinn, nicht über eine gezielte Förderung von Käufern. Ob die im Regierungsprogramm angekündigte Prüfung einer Ersterwerbs-Befreiung daran künftig etwas ändert, bleibt offen.

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