Skip to content

RECHTSTIPPS

von MPLaw

29. April 2021

MRG-Lagezuschlag

Liegenschaften im Gründerzeitviertel werden weiterhin stiefmütterlich behandelt.

Das System des Richtwertmietzinses im Vollanwendungsbereich des MRG, das allen voran in den klassischen Altbauwohnungen zur Anwendung gelangt, setzt den Bestrebungen des Vermieters einen möglichst hohen Ertrag aus den Mieteinnahmen zu erzielen, grundsätzlich Grenzen. Ein in der Praxis oftmals herangezogener (vermeintlicher) Rettungsanker des Vermieters entsprechende Zuschläge in den Mietzins einzupreisen, ist der sogenannte Lagezuschlag. 

Über den Lagezuschlag wurde seit der richtungsweisenden Entscheidung des Höchstgerichtes (5 Ob 74/17v) in den vergangenen Jahren viel diskutiert; so auch in diesem Jahr.

In der jüngsten Entscheidung 5 Ob 237/20v hatte sich der OGH mit einer Wohnung in einem Gründerzeitviertel zu befassen. Von einem Gründerzeitviertel spricht man, wenn der überwiegende Gebäudebestand dieses Viertels in der Zeit von 1870 bis 1917 errichtet wurde und dieser im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnung aufgewiesen hat.  

Der Vermieter vertrat die Auffassung, dass aufgrund der überdurchschnittlichen Infrastruktur der gegenständlichen Umgebung ein Lagezuschlag zustünde. Dies widerspricht jedoch dem gesetzlichen Wortlaut des § 2 Abs 3 RichtWG, welcher besagt, dass für eine Wohnung in einem Gründerzeitviertel ein Lagezuschlag grundsätzlich ausgeschlossen ist.

Die Auffassung des Vermieters teilte der OGH – unter Berufung auf den Gesetzeswortlaut – nicht und stellte abermals klar, dass in einem Gründerzeitviertel ein Lagezuschlag nicht gültig vereinbart werden kann.

OGH 2. 2. 2021, 5 Ob 237/20v

15. April 2021

Neues zum pandemiebedingten Mietzinsminderungsanspruch

Nach den beiden richtungsweisenden erstinstanzlichen Entscheidungen hat nun auch das Wiener Landesgericht für Zivilrechtssachen als Gericht zweiter Instanz pandemiebedingte Mietzinsminderungsansprüche beurteilt. Bemerkenswert ist bei dieser Entscheidung, dass das Gericht erstmals zur Bedeutung der Fixkostenzuschüsse für den Minderungsanspruch Stellung bezogen hat.

Im konkreten Fall begehrte ein Buchhändler einen Teil der während des ersten Lockdowns bezahlten Miete zurück, die er unter Vorbehalt der Rückforderung bezahlt hatte. Nach den Feststellungen erzielte der Buchhändler 2 – 5% des Vorjahresumsatzes. Er betreute seine Stammkunden weiterhin telefonisch und per Mail, konnte jedoch die Verkaufsfläche nicht widmungsgemäß nutzen. Der Buchhändler machte nur jenen Mietzinsanteil als Minderungsanspruch geltend, der auf die Fläche des Verkaufsraumes entfiel. Der Buchhändler hatte keinen Antrag auf Fixkostenersatz gestellt.

Das Landesgericht für Zivilrechtssachen stellte nunmehr klar, dass die §§ 1104 f ABGB nicht nur auf pandemiebedingte Substanzbeeinträchtigungen des Mietobjektes, sondern auch auf legistische Nutzungsbeschränkungen zur Bekämpfung der Pandemie anwendbar sind. Unter Berücksichtigung der Wertung der gesetzlichen Gefahrtragungsregel bei gewöhnlichen Zufällen nach § 1096 Abs 1 S 2 ABGB müsse der Bestandgeber das Risiko für alle auf Zufall beruhende Umstände tragen. Die Preisgefahr liege stets beim Bestandgeber. Das Gericht wies darauf hin, dass auch die Justizministerin in einer schriftlichen Aussendung diese Rechtsansicht vertreten hätte.
Zum Umfang der Mietzinsminderung wandte das Gericht die relative Berechnungsmethode an. Der Wert von Auslagenflächen sei aber im konkreten Fall verglichen mit dem Wert der Verkaufsfläche als gering zu bewerten.

Zum Vorbringen, dass der Mieter verpflichtet gewesen wäre, einen Antrag auf Fixkostenzuschuss zu stellen und den erzielten Betrag an den Vermieter weiterzuleiten, führte das Gericht aus, dass der Mieter nur den Ersatz jener Fixkosten hätte beantragen dürfen, der nach einer Mietzinsminderung tatsächlich geschuldet war. Das bedeutet, dass auch diesem Einwand der Vermieter nunmehr vom LG ZRS Wien die Argumentationsgrundlage entzogen wurde.

LGZ Wien, 39 R 27/21s

mplaw Immobilien Team

Die Rechtstipps sind eine Kooperation mit Müller Partner Rechtsanwälte.

DAS TEAM

Mag. Anna Schimmer,
Dr. Manuela Maurer-Kollenz,
Mag. Simone Maier-Hülle und
Mag. Gabriel Eder bringen aktuelle Inhalte aus dem Bau- und Immobilienrecht.

Für weitere Fragen stehen sie Ihnen hier zur Verfügung.

X
X