Die Deutsche Hypothekenbank finanziert für ein Joint Venture aus L’Etoile Properties und einem etablierten US Investor die Entwicklung einer nachhaltigen Büroimmobilie im Pariser Vorort Saint Denis. Die Finanzierung wird über eine Laufzeit von vier Jahren zur Verfügung gestellt.
Das achtgeschossige Bürogebäude mit einer Gesamtmietfläche von insgesamt 9.414 Quadratmetern wird in einer Holz-Massivbauweise errichtet. Die Fertigstellung ist für August 2020 geplant. Neben den Büroflächen wird die Immobilie über 1.200 Quadratmeter Balkon- und Terrassenfläche sowie über eine 500 Quadratmeter große Gartenfläche verfügen. Mehrere Green Building Zertifizierungen werden angestrebt. Das Gebäude entsteht in unmittelbarer Nähe zu der neuen Condorcet Universität, der größten Universität für Sozialwissenschaften in Europa.
Bild: L’Etoile Properties
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Neuer Finanzierungsmix
„Große Investments werden mittlerweile weit überwiegend mit einem komplexen Mix aus Eigenkapital, Mezzaninkapital, Junior Loans (unbesicherte Kredite) und Senior Loans (besicherte Kredite) finanziert. Es waren sicher noch nie so viele Anbieter innovativer Finanzierungsformen bei der MIPIM wie heuer“,
meint Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting GmbH, anlässlich der MIPIM.
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Preisbremse durch Bauordnung – das große Bauträgersterben?
Droht das große Bauträgersterben, weil die Stadt eine die Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ eingeführt hat? FH-Prof. Dr. Winfried Kallinger glaubt in diesem Gastkommentar, dass die Eigentümer auch mit einer maßvolleren Vervielfachung ihres Grundstückswertes zufrieden sein werden.
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Stimmungseinbruch zu Weihnachten
Von wegen besinnlich: Ausgerechnet im Dezember sackt das Deutsche Hypo Immobilienklima um 4,3 Prozent ab und erreicht den niedrigsten Wert seit mehr als sechs Jahren. Hinzu kommt: Das letzte Mal, als ein Jahresende einen niedrigeren Punktwert aufwies, war 2009 – mitten in der Finanzkrise…
Wenn die Stimmung im Markt kontinuierlich zurückgeht, dann hat das eine Aussagekraft. Das Immobilienklima war lange nicht mehr so pessimistisch. Großen Anteil daran hat sicherlich das Geschehen außerhalb unserer Branche – die vielen geopolitischen Krisen, die Unruhen in Frankreich, der Machtkampf zwischen Italien und der EU, insgesamt die Unsicherheit über die Zukunft Europas. All das drückt auf die Stimmung, auch wenn weiterhin viele Transaktionen realisiert werden.
Dass Eigentümer ihre Immobilien trotz der aktuellen Hochpreisphase nicht verkaufen, hängt mit den nach wie vor fehlenden Anlagealternativen zusammen. ‚Wohin nur mit dem Geld?‘, fragen sich viele Investoren. Nun, zwei Assetklassen stechen bei unserer Befragung weiterhin positiv heraus: Wohnen und Logistik. Aufgrund ihrer erheblichen Marktbedeutung entfällt das größere Investoreninteresse dabei sicherlich auf Wohnimmobilien – auch im Jahr 2019.
Bei dem Text handelt es sich um einen Kommentar von Sabine Barthauer, Vorstand Deutsche-Hypo
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Zinsen, Digitalisierung & Aufträge
Rund 320 Immobilienexperten aus dem In- und Ausland haben ihre Einschätzungen zu den Trends der deutschen Immobilienbranche bei der Expertenumfrage „Trendbarometer“ der Berlin Hyp abgegeben.
Zinsniveau nach wie vor entscheidender Faktor
Bestimmende Faktoren für die Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts sind nach Meinung der Umfrageteilnehmer nach wie vor das Zinsniveau und die politischen Rahmenbedingungen Europas. Hier hat es im Vergleich zum vergangenen Jahr keine Verschiebung der Rangfolge gegeben. Demografische Effekte, in den vergangenen Jahren eines der bestimmenden Themen, belegt jetzt Platz sechs.
Der Megatrend unter den Megatrends: Digitalisierung
Digitalisierung wird als bestimmender Megatrend des gewerblichen Immobilienmarktes in den kommenden 24 Monaten gesehen. Sicherlich kein überraschendes Ergebnis, denn kein Thema dominiert die Berichterstattung der Branche so, wie Digitalisierung. Rund 30% der Stimmen der Umfrageteilnehmer konnte das Thema Digitalisierung auf sich vereinen. Urbanisierung kam mit 19% auf Platz zwei, moderne Arbeitswelten mit 17% auf Platz drei, gefolgt von Demografie, Mobilität und Konnektivität.
Neugeschäft stabil
Auch in den kommenden 12 Monaten bleibt das Neugeschäft stabil, bzw. steigt, so die Meinung von 69% der Befragungsteilnehmer. Lediglich 28% gehen von sinkendem Neugeschäft aus. Das durchschnittliche Kreditvolumen hierbei wird zwischen 10 und 50 Mio. Euro liegen. Dies ist mit 54% die mehrheitliche Meinung der Umfrageteilnehmer, gefolgt von Losgrößen zwischen 50 und 100 Mio. Euro (26% der Umfrageteilnehmer). Lediglich 12% der Befragten gehen sogar davon aus, dass im Durchschnitt sogar Volumina größer 100 Mio. Euro im kommenden Immobilienjahr ausgereicht werden.
Margen stabil bis moderat steigend
Interessante Entwicklung: 61% der Umfrageteilnehmer gehen davon aus, dass die Margen in den kommenden 12 Monaten stabil bleiben bzw. sogar steigen. Lediglich 37% gehen davon aus, dass die Margen weiter sinken. Möglicherweise sind die Margen jetzt an ihrem Tiefpunkt angekommen. In der aktuellen Spätphase des Immobilienbooms agieren die Immobilienfinanzierer entsprechend vorsichtig und machen weniger, dafür ausgewähltes Geschäft. Es gibt also eine Verknappung von Immobilienfinanzierungen. Zudem lässt der Rückgang von Sonderablösungen Neugeschäft schneller bilanzwirksam werden und Basel IV fordert sukzessive eine höhere Eigenkapitalunterlegung.
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Neue Zielgruppe: High Earning Not Rich Yet
Eine Studie präsentiert das Luxusverständnis und die Kaufkriterien einer heranwachsenden Wohlstandsgeneration, der so genannten HENRY – High Earning Not Rich Yet.
Luxusmarken müssten sich auf diese neue Zielgruppe einstellen, meint Studien-Herausgeber Engel & Völkers. HENRYs sind nach 1980 geboren und haben ein jährliches Einkommen von mehr als 100.000 US Dollar. 97 Prozent der HENRYs verfügen bereits über Immobilien oder planen sie in Zukunft zu erwerben. Der Preis spielt eine untergeordnete Rolle. Die wichtigsten Merkmale für eine Luxusimmobilie aus Sicht der HENRYs sind die Qualität der Ausbauarbeiten, Lage und Nachbarschaft sowie Ausstattung. Diese Kriterien spiegeln das Luxusverständnis der Generation wider.
„HENRYs definieren Luxus nicht über den Preis. Für sie ist Luxus Qualität und sie fällen Kaufentscheidungen basierend auf Markenreputation und Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis“
erklärt Anthony Hitt, CEO von Engel & Völkers Nord- und Mittelamerika.
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Blockchain und Bitcoin als Zukunft?
Also, mutig fand ich das schon. Dass eine Bank von selbst eine Veranstaltung zum Thema Investments in Kryptowährungen macht und dabei auch Blockchains und andere disruptive Themen behandelt – das zeugt davon, dass man sich bei der Hypo Tirol nicht Vogelstrauss-artig vor neuen Technologien oder auch Veränderungen versteckt (nein, das ist bei Gott nicht bei allen der Fall – siehe z.B. hier).
Jedenfalls lud die Hypo Tirol zwei Experten ein, die vor allem Gästen aus der Immo-Branche näher brachten, was sie dachten. Erst erklärte Walter Strametz anhand von Wiki und den starken Männern, wie eine Blockhain funktioniert. Strametz selbst lebt im Kryptovalley in der Schweiz, hat dort ein Start-up, ist Mitgründer von FIBREE und organisiert die Blockchain Real, eine Konferenz, die 2019 in Wien statt finden wird. Die Frage, welche Anwendungen in der Immobilienbranche denn möglich sind, wollte oder konnte Strametz nicht so einfach beantworten. Es sind zu viele. Eine Antwort haben wir im Magazin Immobilienwirtschaft gegeben, hier finden sich mehrere so genannte Usecases.
Teil zwei des Events: Christian Halper sprach über seine Investments in Kryptowährungen. Genauer gesagt in Bitcoin, denn an die anderen glaubt Halper nicht wirklich. Ich gestehe, ich fand Halper besonders spannend, denn wenn einer, der an sich schon genügend Geld gemacht hat, ganz ruhig und mittig klar legt, warum er neben vegan/vegetarischen Restaurantkonzepten auch in Bitcoin investiert, hat das Glaubwürdigkeit.
Und richtig spannend werden Kryptowährungen, wenn die Diskussion dann philosophisch wird. Was bedeutet so ein „Währungssystem“ für eine Volkswirtschaft, was für die gesamte globale Finanzwelt und für Staaten, die gegen Armut kämpfen? Fazit: Ein toller Abend, an dem weiter gedacht wurde, als sonst üblich.
Alexander Weiss (Vorstand Hypo Tirol), Unternehmer Christian Halper, Christian Jäger (Hypo Tirol, Geschäftsstellenleiter Wien), Walter Strametz, Moderator Heimo Rollett
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Amazon beteiligt sich an Hausbauer
Amazon beteiligt sich dem Modul-Hausbau-Unternehmen Prefab Plant. Mehr dazu hier: https://www.digitaltrends.com/home/amazon-alexa-fund-plant-prefab-investment/.
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Kettenbruck – die virtuelle Blockchain-Gemeinde
Werden Sie Einwohner von Kettenbruck! Das ist ein rein virtuelle Gemeinde, die man unter www.kettenbruck.at besuchen kann, und in dem man die unterschiedlichsten Anwendungen von Blockchains verstehen lernt und andere digitale Verwaltungsszenarien sieht. Super gemacht, finde ich. Das Ganze ist ein Projekt des Bundesrechenzentrums, gemeinsam mit einigen Projektpartnern (z.B. SAP, Cisco, Stadt Wien), die die einzelnen Sub-Projekte wie Digital Construction oder digitale Essensmarke dann weiter bearbeiten bzw. vielleicht sogar ausführen.
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Zweite Nische: Studenten neben Senioren
Das Unternehmen Silver Living hat sich ja einen Namen gemacht, als Experte für betreutes Senioren-Wohnen. Jetzt hat man eine weitere Zielgruppe entdeckt – altersmäßig am anderen Ende der Skala: Studenten. In der Grazer Moserhofgasse investiert Silver Living gemeinsam mit dem Projektpartner ÖKO-Wohnbau SAW GmbH fast 31 Mio. Euro, um Mikrowohnungen für rund 220 Studierende zu bauen.
„Die Entwicklung der letzten Jahre in Österreich zeigt, dass Studentenwohnheime eindeutig im Trend liegen und nicht nur bei Studienanfängern, sondern auch bei Investoren als neue Assetklasse gefragt sind“
erklären unisono Walter Eichinger, Geschäftsführer vom Projektentwickler Silver Living GmbH, und Mag. Wolfgang P. Stabauer, Geschäftsführer der ÖKO-Wohnbau SAW GmbH.
Foto: Silver Living/www.sehorst.com
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Next Step für die Blaue Lagune
Die Baugenehmigung ist da, nun kann die Blaue Lagune mit ihrer „nächsten Dimension“ starten. Das Konzept sieht eine deutliche Ausweitung der bisherigen Präsentationsmöglichkeiten vor, die Lagune soll zur Ausstellungs-, Beratungs- und Event-Plattform rund um alle Bereiche des Bauens, der Sanierung, der Modernisierung sowie Immobilien werden.
Das neue Bauzentrum besteht aus fünf miteinander verbundenen Gebäuden, jedes davon einem spezifischen Thema gewidmet, nämlich Bautechnik, Haustechnik, Innenausstattung, Einrichtung und Immobilien. Ausstellern steht sowohl die Anmietung eigener Showrooms (in unterschiedlichen Größen und mit eigener Besetzung) als auch die authentische Integration ihrer Produkte in einem der zehn Themenzentren (z.B. für Smart Home, Energietechnik, altersgerechtes Wohnen, Wohngesundheit, Sanierung) zur Verfügung, wo Produktbetreuer der Blauen Lagune die Besucher informieren. Dieses Konzept ermöglicht so den Ausstellern die optimale Positionierung ihrer Produkte genau in jenem Themenumfeld, das zu ihrer Unternehmensstrategie am besten passt. Zusätzlich wird mit der Architektur Lounge ein weiteres innovatives Highlight geboten, in der Bemusterungen für Immobilien aller Art von A bis Z durchgeführt werden.
Bild: Blaue Lagune
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Anwendungen einer Blockchain im Immobilienbreich
Am Dienstag habe ich ein Immowebinar mit dem Thema Blockchain moderiert und einige Anwendungsbeispiele in der Immobilienwirtschaft gebracht.
Und weil ich im Nachhinein noch so oft nach Details gefragt wurde, poste ich hier die Use-Cases – ausnahmsweise ein sehr langer Blogbeitrag.
Grundsätzlich noch etwas: Ein Blockchain ist als dezentrale Datenbank zu verstehen. Dezentral deswegen, weil die Einträge über ein peer-to-peer-Netz auf Tausenden, ja Millionen Servern gleichzeitig gespeichert werden. Einträge können Verträge, Texte oder auch kleine, sich selbst exekutierende Verträge (Smart Contracts) etc. sein. Kleine oder große Schritte können mit einer Blockchain sicher dokumentiert werden – was etwa im Bauprozess eine Rolle spielen kann. Aber hier mal ein paar Anwendungen:
Grundbuch
Das Grundbuch ist eigentlich von der Struktur her, ähnlich wie eine Blockchain. Nur halt nicht dezentral gespeichert und daher anfällig für Korruption, Kriminalität etc. Georgien hat genau aus diesem Grund sein Grundbuch mit Bitfury auf eine Blockchain-Basis gebracht. Somit ist fix, was, wann, wem gehört hat – Streitereien waren gestern. Blöd nur für Title Insurance-Versicherungen.
Aber auch andere Länder preschen vor: Schweden arbeitet etwa mit Chromaway zusammen an einem Blockchain-Modell fürs Grundbuch. Warum? Einfach, weil es einem modernen Staat entspreche und man so etwas nicht Unternehmen wie Google überlassen wolle, wird der Chief Digital Officer des Schwedischen Kathasteramtes, Mats Snäll, zitiert.
Weitere Länder, die an einer Grundbuch-Blockchain arbeiten: Slowenien (blocksquare), Chicago (Velox), Indien, Brasilien, Russland und Dubai.
Vermietung und Verkauf
Über die Plattform Averspace habe ich in diesem Blog schon berichtet, die sitzen in Singapur und vermitteln zwischen Mieter und Vermieter – über eine Blockchain, ohne Makler, ohne Notar. Das geht auch beim Verkauf, wie ein Pilotprojekt in Chicago aufzeigt. Und überhaupt, es rittern gerade eine Handvoll Unternehmen um die Vorherrschaft als Marktplatz für Vermögenswerte, was uns zum Thema Investments bringt.
Investments
Tokenization heißt hier das Zauberwort. Es bedeutet, dass größere Investmentsummen auf viele, kleine Summen aufgeteilt und über die Blockchain geografisch unbegrenzt verfügbar gemacht werden. Ganz wie bei einem Fonds, bloß halt ohne Managementfees, weil automatisiert abgewickelt und für jeden zeichenbar, der auch zahlt. Denn das Geld fließt meist in Form von Kryptowährung. Hier ein Beispiel aus Deutschland, das bereits real ist (unter bestehenden Rahmenbedingungen!):
Brickblock hat aktuell drei Objekte zur Beteiligung vorbereitet. Ab 100 Euro ist man dabei. Konkret wechselt man einen Betrag in die Kryptowährung Ether und tauscht diese dann in Anteilsscheine an der Projektgesellschaft. Diese steht auch im Grundbuch. 800.000 Euro von 2,2 Mio. Euro Projektvolumen will Brickblock so herein bekommen.
Ist das wie Crowdfunding? Ja. Bloß die Abwicklung des Ganzen läuft halt automatisiert und ist daher auch kostengünstiger. Eine Beteiligung ist jederzeit nachweisebar, eine Aktie in Papierform könnte auch mal verloren gehen, in der Blockchain ist das unmöglich.
Interessant ist, dass für solche Investments viel leichter ein Sekundärmarkt auf einer Blockchain entstehen könnte.
Folgende Blockchain-Unternehmen versuchen gerade weltweit eine Marktplatz für Vermögenswerte bzw. Immobilien aufzubauen: Latoken, Atlant, imbrex, Real Property Token u.a. Das österreichische Crowdinvestment-Unternehmen Conda sammelt auch gerade Investorengeld ein (bei Blockchain-Start-ups heißt das ICO, Initial Coin Offering, da kann man sich bei der grundsätzlichen Geschäftsidee des Unternehmen beteiligen), um ihre Plattform auf eine Blockchain umzubauen.
Auch Crypto Real Estate befindet sich gerade in so einer ICO-Geld-Einsammel-Phase. Was wollen sie damit dann machen? Sie wollen ein Gewerbeimmobilien-Portfolio aufbauen, das dann mittels Blockchain bewirtschaftet wird. Die Firma bezieht ihren operativen Gewinn dann aus der Immobilienbewirtschaftung selbst: 20 Prozent davon behält sie ein, 80 Prozent reinvestiert sie – so der Plan.
Bau und BIM
Blockchains sind perfekt zum schnellen und transparenten Zusammenarbeiten, deshalb könnte die Technologie auch BIM zum Durchbruch verhelfen, so eine Studie vom Londoner Ingenieurbüro Arup.
Logisch: Jeder Fortschritt im Bau kann als Smart Contract gespeichert werden und auch in Kryptowährung an Ingenieure und Architekten bezahlt werden.
Und auch Tracking und Tracing kann damit eindeutig und leicht nachvollzogen werden: Jederzeitige Kontrolle, welche Baustoffe sich wo befinden, geht einer der Neige zu wird er automatisch beim besten Anbieter geordert und trifft er dann auf der Bausstelle ein und wird gescannt (oder mittels Chip getrackt), löst ein Smart Contract die Bezahlung aus.
FM/Betrieb/Hausverwaltung
Wie im Bauprozess, können Smart Contracts auch in Verbindung mit automatisierter/bedarfsorientierter Wartung erfolgen: automatische Bestellung von Hautechnik-Teilen, die oft gebraucht werden, sind da nur eine Idee. Für alle repetitiven, kleinen Aktionen eignet sich das. Oder wenn es um Energie geht, da gibt es das gerne zitierte Beispiel von der intelligenten Lampe, die von selbst den günstigsten Stromanbieter findet und dann über einen Smart Contract automatisch den Stromliefervertrag mit diesem Anbieter abschließt. IN der Hausverwaltung sind auch von banalen Mieterabrechnungen bis zu Haftungsthemen für eine Blockchain sinnvoll.
Im Webinar konnte ich nicht genauer auf Anwendungen im Gebäudebetrieb eingehen, aber hier sind zwei Artikel dazu. Die geben einen ganz guten Impuls: Hier der eine, und hier der andere.
Energie
Das Einspeisen von gewonnenem Strom ins Netz ist nicht so leicht. Außer man macht es über eine Blockchain. OK, am Anfang sicher auch kompliziert, aber grundsätzlich. Denn mit den schnellen, weil automatischen Verträgen lassen sich leichter Strommengen von Dach der Eigentümergemeinschaft X ins Netz vom gerade best zahlenden Stromanbieter Y einspeisen. Das Wiener Viertel Zwei hat dazu ein Pilotprojekt.
Retail
eLocations nennt sich ein Schweizer Unternehmen, das ebenfalls gerade den ICO durchläuft. Zwei Ideen sollen mit dem Geld verwirklicht werden: einerseits eine Plattform, die die Qualität von Einzelhandelsstandorten aus anonymisierten Mobilfunk- und Kreditkartendaten ableitet, und andererseits eine Infrastruktur zur Erstellung automatisierter Mietverträge für den Retailbereich.
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Das Wunschdenken der Immobilienmanager
Ein fantastischer Kommentar in der IZ: „Doch aus Mittzwanzigern werden Enddreißiger, aus Projektarbeitern werden Familiengründer, aus radelnden Singles verheiratete (Teilzeit-)Eltern …“
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Hotelinvestitionen: Trend zu Forward Purchase
„Während der Hotelinvestmentmarkt des ersten Halbjahres 2017 durch mehrere kleinere Einzeltransaktionen geprägt war, haben sich speziell in der zweiten Jahreshälfte größere Transaktionen abgezeichnet, wodurch das Ergebnis insgesamt zwar deutlich hinter dem Rekordjahr 2016, aber über dem Durchschnitt der letzten Jahre liegt“,
erklärt Simon Kronberger, Associate Director bei Christie & Co. 130 Millionen Euro seien 2017 in österreichische Hotels investiert worden. Nicht alle konnten fertige Hotels (wie das Meliá im DC Tower am Foto unten) erwerben, zu wenige wenige Hotels befinden sich zum Verkauf am Markt. Daher werden immer mehr Entwicklungsprojekte gekauft.
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Investoren nehmen immer mehr Risiko
Hauptergebnisse einer aktuellen Investorenbefragung von Brickinvest:
• Deutliche Zunahme der Risikoakzeptanz von Gewerbeimmobilien-Investoren, insbesondere in Deutschland
• Großbritannien wird als Zielmarkt wieder am häufigsten genannt, jedoch nur noch von weniger als 30 Prozent der Befragten
• Interesse an A-Standorten geht zurück, B-Städte und regionale Märkte rücken immer stärker in den Fokus
• Kapitalwachstum bleibt mit deutlichem Abstand das dominierende Anlageziel
