Droht das große Bauträgersterben, weil die Stadt eine die Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ eingeführt hat? FH-Prof. Dr. Winfried Kallinger glaubt in diesem Gastkommentar, dass die Eigentümer auch mit einer maßvolleren Vervielfachung ihres Grundstückswertes zufrieden sein werden.
Es ist einer der größten Player am österreichischen Markt: die EHL. Genauer muss man sagen, die „EHL-Gruppe“, denn in den letzten Monaten hat sich das Unternehmen neu aufgestellt – und ist nun damit fertig. Über allen operativen Einheiten steht eine Holding namens EHL Immobilien. In der im Oktober neu gegründeten Tochter EHL Gewerbeimmobilien GmbH sind die Bereiche Büro, Einzelhandel, Asset Management und Market Research angesiedelt. Stefan Wernhart ist ihr Geschäftsführer. Über die Bewertungsabteilung hatte ich schon mal geschrieben, als sie eine eigene Tochtergesellschaft wurde. Die weiteren Tochtergesellschaften bilden den Bereich Wohnen (Miet- und Eigentumswohnungen, Vorsorgewohnungen), Immobilien Management (Liegenschaftsverwaltung, Facility Management, Baumanagement, Asset und Portfoliomanagement) und Investment ab.
Im Vergleich zum Vorjahr seien die Wohnungspreise im österreichischen Durchschnitt im 1. Halbjahr 2018 nur um 1 Prozent gestiegen, meldet RE/MAX Austria heute. Und das, obwohl die Nachfrage ungebrochen hoch ist, um 4 Prozent mehr Wohnungen wurden verkauft (gemessen an der Stückzahl, über 26.000 Einheiten). Der Wert der transaktionierten Wohnungen beträgt 5,54 Mrd. Euro.
Weitere Ergebnisse:
• exakt doppelt so viele Verbücherungen wie im 1. Halbjahr 2013
• Quadratmeterpreise im 5-Jahresvergleich um +30% gestiegen
• 192.475 Euro kostete eine typische Wohnung im 1. Halbjahr 2018
• ein Viertel der Wohnungen kostete weniger als 117.000 Euro, ein weiteres Viertel mehr als 260.000 Euro
• Wien mit einem Verkaufswert von beinahe 2 Mrd. Euro
• Wien, Steiermark, Oberösterreich und Vorarlberg mit mehr Verkäufen und höherem Verkaufsvolumen
• steigende Preise in Vorarlberg, Tirol, Burgenland, Oberösterreich und Wien
• Neubauanteil im Jahresvergleich geringer
Am Dienstag habe ich ein Immowebinar mit dem Thema Blockchain moderiert und einige Anwendungsbeispiele in der Immobilienwirtschaft gebracht.
Und weil ich im Nachhinein noch so oft nach Details gefragt wurde, poste ich hier die Use-Cases – ausnahmsweise ein sehr langer Blogbeitrag.
Grundsätzlich noch etwas: Ein Blockchain ist als dezentrale Datenbank zu verstehen. Dezentral deswegen, weil die Einträge über ein peer-to-peer-Netz auf Tausenden, ja Millionen Servern gleichzeitig gespeichert werden. Einträge können Verträge, Texte oder auch kleine, sich selbst exekutierende Verträge (Smart Contracts) etc. sein. Kleine oder große Schritte können mit einer Blockchain sicher dokumentiert werden – was etwa im Bauprozess eine Rolle spielen kann. Aber hier mal ein paar Anwendungen:
Grundbuch
Das Grundbuch ist eigentlich von der Struktur her, ähnlich wie eine Blockchain. Nur halt nicht dezentral gespeichert und daher anfällig für Korruption, Kriminalität etc. Georgien hat genau aus diesem Grund sein Grundbuch mit Bitfury auf eine Blockchain-Basis gebracht. Somit ist fix, was, wann, wem gehört hat – Streitereien waren gestern. Blöd nur für Title Insurance-Versicherungen.
Aber auch andere Länder preschen vor: Schweden arbeitet etwa mit Chromaway zusammen an einem Blockchain-Modell fürs Grundbuch. Warum? Einfach, weil es einem modernen Staat entspreche und man so etwas nicht Unternehmen wie Google überlassen wolle, wird der Chief Digital Officer des Schwedischen Kathasteramtes, Mats Snäll, zitiert.
Weitere Länder, die an einer Grundbuch-Blockchain arbeiten: Slowenien (blocksquare), Chicago (Velox), Indien, Brasilien, Russland und Dubai.
Vermietung und Verkauf
Über die Plattform Averspace habe ich in diesem Blog schon berichtet, die sitzen in Singapur und vermitteln zwischen Mieter und Vermieter – über eine Blockchain, ohne Makler, ohne Notar. Das geht auch beim Verkauf, wie ein Pilotprojekt in Chicago aufzeigt. Und überhaupt, es rittern gerade eine Handvoll Unternehmen um die Vorherrschaft als Marktplatz für Vermögenswerte, was uns zum Thema Investments bringt.
Investments
Tokenization heißt hier das Zauberwort. Es bedeutet, dass größere Investmentsummen auf viele, kleine Summen aufgeteilt und über die Blockchain geografisch unbegrenzt verfügbar gemacht werden. Ganz wie bei einem Fonds, bloß halt ohne Managementfees, weil automatisiert abgewickelt und für jeden zeichenbar, der auch zahlt. Denn das Geld fließt meist in Form von Kryptowährung. Hier ein Beispiel aus Deutschland, das bereits real ist (unter bestehenden Rahmenbedingungen!):
Brickblock hat aktuell drei Objekte zur Beteiligung vorbereitet. Ab 100 Euro ist man dabei. Konkret wechselt man einen Betrag in die Kryptowährung Ether und tauscht diese dann in Anteilsscheine an der Projektgesellschaft. Diese steht auch im Grundbuch. 800.000 Euro von 2,2 Mio. Euro Projektvolumen will Brickblock so herein bekommen.
Ist das wie Crowdfunding? Ja. Bloß die Abwicklung des Ganzen läuft halt automatisiert und ist daher auch kostengünstiger. Eine Beteiligung ist jederzeit nachweisebar, eine Aktie in Papierform könnte auch mal verloren gehen, in der Blockchain ist das unmöglich.
Interessant ist, dass für solche Investments viel leichter ein Sekundärmarkt auf einer Blockchain entstehen könnte.
Folgende Blockchain-Unternehmen versuchen gerade weltweit eine Marktplatz für Vermögenswerte bzw. Immobilien aufzubauen: Latoken, Atlant, imbrex, Real Property Token u.a. Das österreichische Crowdinvestment-Unternehmen Conda sammelt auch gerade Investorengeld ein (bei Blockchain-Start-ups heißt das ICO, Initial Coin Offering, da kann man sich bei der grundsätzlichen Geschäftsidee des Unternehmen beteiligen), um ihre Plattform auf eine Blockchain umzubauen.
Auch Crypto Real Estate befindet sich gerade in so einer ICO-Geld-Einsammel-Phase. Was wollen sie damit dann machen? Sie wollen ein Gewerbeimmobilien-Portfolio aufbauen, das dann mittels Blockchain bewirtschaftet wird. Die Firma bezieht ihren operativen Gewinn dann aus der Immobilienbewirtschaftung selbst: 20 Prozent davon behält sie ein, 80 Prozent reinvestiert sie – so der Plan.
Bau und BIM
Blockchains sind perfekt zum schnellen und transparenten Zusammenarbeiten, deshalb könnte die Technologie auch BIM zum Durchbruch verhelfen, so eine Studie vom Londoner Ingenieurbüro Arup.
Logisch: Jeder Fortschritt im Bau kann als Smart Contract gespeichert werden und auch in Kryptowährung an Ingenieure und Architekten bezahlt werden.
Und auch Tracking und Tracing kann damit eindeutig und leicht nachvollzogen werden: Jederzeitige Kontrolle, welche Baustoffe sich wo befinden, geht einer der Neige zu wird er automatisch beim besten Anbieter geordert und trifft er dann auf der Bausstelle ein und wird gescannt (oder mittels Chip getrackt), löst ein Smart Contract die Bezahlung aus.
FM/Betrieb/Hausverwaltung
Wie im Bauprozess, können Smart Contracts auch in Verbindung mit automatisierter/bedarfsorientierter Wartung erfolgen: automatische Bestellung von Hautechnik-Teilen, die oft gebraucht werden, sind da nur eine Idee. Für alle repetitiven, kleinen Aktionen eignet sich das. Oder wenn es um Energie geht, da gibt es das gerne zitierte Beispiel von der intelligenten Lampe, die von selbst den günstigsten Stromanbieter findet und dann über einen Smart Contract automatisch den Stromliefervertrag mit diesem Anbieter abschließt. IN der Hausverwaltung sind auch von banalen Mieterabrechnungen bis zu Haftungsthemen für eine Blockchain sinnvoll.
Im Webinar konnte ich nicht genauer auf Anwendungen im Gebäudebetrieb eingehen, aber hier sind zwei Artikel dazu. Die geben einen ganz guten Impuls: Hier der eine, und hier der andere.
Energie
Das Einspeisen von gewonnenem Strom ins Netz ist nicht so leicht. Außer man macht es über eine Blockchain. OK, am Anfang sicher auch kompliziert, aber grundsätzlich. Denn mit den schnellen, weil automatischen Verträgen lassen sich leichter Strommengen von Dach der Eigentümergemeinschaft X ins Netz vom gerade best zahlenden Stromanbieter Y einspeisen. Das Wiener Viertel Zwei hat dazu ein Pilotprojekt.
Retail
eLocations nennt sich ein Schweizer Unternehmen, das ebenfalls gerade den ICO durchläuft. Zwei Ideen sollen mit dem Geld verwirklicht werden: einerseits eine Plattform, die die Qualität von Einzelhandelsstandorten aus anonymisierten Mobilfunk- und Kreditkartendaten ableitet, und andererseits eine Infrastruktur zur Erstellung automatisierter Mietverträge für den Retailbereich.
Frage zum Tag: Wer ist haftbar, wenn man auf der zentimeterhohen Schicht Salz am Gehsteig ausrutscht?
Lässige Idee von Velux: eine App, bei der man nach Eingabe des Grundrisses und der Dachneigung den Tageslichteinfall simulieren kann, in 360-Grad-Ansicht oder mit Virtual Reality.
Wieder eine Variante für die Virtuelle Besichtigung…
Bulwiengesa und Drees + Sommer haben eine digitale Bewertung/Asset Check gestartet. Lage, Markt, Ertrag und Kosten werden analysiert.
Warm anziehen heißt es für Wohnungsmakler. Meine Prognose ist eingetroffen und McMakler ist nun bereit den österreichischen Markt zu erobern. Seit August haben sie ein Büro in der Wiener Zeltgasse. Vier Makler sind dort bereits angestellt.
Ich halte McMakler für einen der absolut gelungenen Versuche den Massenmarkt mit digitaler Unterstützung modern, standardisiert und preis-kompetitiv zu bearbeiten.
Und eines muss man mitdenken: Das ist kein Franchisesystem, sondern McMakler hat über seine Büros die volle Kontrolle. In Deutschland sind das mittlerweile 50 Standorte, über 200 Mitarbeiter, davon 112 eigene Makler. Es ist das am stärksten wachsende Maklerbüro.
Dahinter steckt nämlich ein Haufen Geld. Globale Investoren wie Frog Capital, Piton Capital, Mutschler Ventures und Cavalry Ventures glauben an die Idee und pumpen Geld in das deutsche Unternehmen. Erst im Mai dieses Jahres stockten sie die Kriegskasse von McMakler um 16 Millionen Euro auf. Der Unternehmenswert wurde im Sommer auf rund 96 Millionen Euro geschätzt. Damit können die Gründer, Hanno Heintzenberg und Lukas Pieczonka (siehe Bild oben), schon was anstellen …
Die aktuelle Strategie setzt das Hauptaugenmerk auf den Verkauf von Immobilien. Der Anbieter verspricht eine persönliche Erstberatung für den Abgeber, die Bewertung basiere auf Daten und menschlichen Experten, ein Marktingkonzept werde ausgearbeitet. Vermarktet werde über die üblichen Kanäle, also auch über die großen Plattformen. Regelmäßiges Reporting ist ein zusätzliches Tool, das angeboten wird. Und dann natürlich der Vertrag. Für Immobilienverkäufer sei die Dienstleistungen von McMakler zu 100 Prozent kostenfrei, in der Vermietung werden günstige Pauschalpreise ab 498 Euro angeboten – so mein Letztstand.
Foto: McMakler
Eine Frage, die sich kaum einer stellen traut, denn wer soll schon eine Antwort darauf kennen?
Mittels digitaler Bildtechnik ist das keine Zukunftsmusik mehr. Denn zum einen könnten gut gemachte Innenaufnahmen im Rahmen der 3D-Vermarktung solche Fragen beantworten. Bei picmyplace werden zum Beispiel die Aussichten aus dem Fenster vom Profifotografen mit aufgenommen (normalerweise befinden sich bei Laienaufnahmen ja nur weiße, überbelichtete Flecken in diesem Bereich).
Eine Antwort auf die Aussicht liefert aber auch das Vermessungsbüro Meixner. Hier kann man sogar die Aussicht aus noch nicht gebauten, sondern geplanten Fenstern simulieren! Basis dafür ist das interaktive 3D Stadtmodell von Wien, das angeblich eine Genauigkeit von 10 cm aufweist.
Auch umgekehrt geht das: Von wo aus ist das eigene Gebäude sichtbar? „Gerade bei größeren Bauprojekten kann unser System als einziges System weltweit objektiv Sichtbarkeiten simulieren und so eine gewisse Rechtssicherheit schaffen. Wir konnten so unseren Kunden bei der Einreichung von Projekten behilflich sein und etwaige Bedenken von Seiten der Stadtplanung frühzeitig ausräumen“, heißt es aus dem Vermessungsbüro.
Lange wurde darüber gemutmaßt, was denn die Plattform des immobilienrings, der WKO, und des ÖVI wirklich können wird. Am Bundesimmobilientag in Salzburg wurde sie einerseits vorgestellt, heute vom immobilienring auch der Presse. MLS (Multi Listing System) heißt sie nicht, von Sharing-Plattform ist die Rede, wie wohl man sagt, das MLS sei das Vorbild.
Die Plattform wird Daumen mal Pi 100.000 bis 150.000 Euro in der Erstellung kosten und soll im März 2018 in einer Betaphase starten, dann wird sich weisen, wie weit sich Makler auch zu einer Zusammenarbeit bekennen und sie als Chance verstehen, denn eines ist klar: Wenn die Plattform lediglich als Vertriebskanal für schwierig vermittelbare Objekte gesehen wird, dann darf man sich über ihren Lebenszyklus Gedanken machen.
Denn genau das wäre die Grundidee: alle eigenen Objekte dem Markt und den anderen Maklern zugänglich zu machen, und daher die Nachfrage schneller und effizienter zu bedienen. Wenn auch die Provision geteilt wird, mehr Geschäft in weniger Zeit macht für alle Sinn. Georg Spiegelfeld vom immobilienring: „Makler mit einer übergreifenden, transparenten Zusammenarbeit könne nur gewinnen. Alleingänge bringen keinen dauerhaften Erfolg.“
In die Plattform spielen die Makler also die Objekte ein teilen diese Daten mit ihren Kollegen und auch den suchenden Konsumenten werden diese Infos zugänglich gemacht.
Die Praxis wird jedenfalls spannend:
Ziel für Wien wären 60 bis 70 Prozent der Wohnungen in der Datenbank zu haben, meint Spiegelfeld heute. Positiv außerdem: Inserate auf dem neuen Markplatz seien jedenfalls von seriösen Maklern, denn Missbrauch oder zweifelhafte Makler würden nicht zugelassen werden. Hierfür wird auch einen eigene Schlichtungsstelle gegründet. Ein Argument für das Einspeisen wird wahrscheinlich der Preis werden, denn die von WKO, ÖVI und immobilienring gemeinsam noch diesen Herbst zu gründende Gesellschaft wird nicht gewinnorientiert sein.
Weiters interessant:
Denn würde die neue Plattform funktionieren, bedeutet das ziemlich sicher Umsatzrückgänge für herkömmliche Marktplätze. Bei ImmobilienScout24 gibt man sich vorerst gelassen und komentiert die neue Plattform auf meine Anfrage so: „Wir sehen neue digitale Ansätze als Belebung des Marktes. Solch ein frischer Wind belebt die Digitalisierung des Marktes und liefert Mehrwerte für viele Beteiligte.“
Zahlen bitte – aber mit Bitcoin! Die virtuelle Währung Bitcoin wird immer mehr Teil der Realität. Das Hotel Schani in Wien führte einen Wechselautomaten ein, der in beide Richtungen wechselt – also die Kryptowährung in echte Euros und umgekehrt. Jetzt haben auch die A&O Hotels and Hostels die Zahlung per Bitcoin eingeführt.
„Bitcoins sind eine der wichtigsten Zahlungsinnovationen der vergangenen Jahre. Deshalb sind wir sehr stolz, unseren Kunden als erster Hotelanbieter diese Bezahloption bieten zu können“, jubelt Oliver Winter, CEO der A&O Hotels and Hostels Gruppe, daher. Spannend, heißes Thema!
Foto: GeneralBytes
Die Hamburger ECE hat zwei weitere Handbücher zur Umsetzung nachhaltiger Maßnahmen in Einkaufszentren veröffentlicht. Dazu zählt zum einen das Handbuch „Bauprodukte im Mieterausbau“. Der Leitfaden, der sich in erster Linie an Mieterpartner in Einkaufszentren richtet, wurde erstmals auf dem Retail Meeting der ECE am 12. Juli 2017 in Hamburg der Öffentlichkeit vorgestellt. Das zweite neue Handbuch beschäftigt sich mit dem Thema Elektromobilität. Die Hanbücher können hier herunter geladen werden.
Frisch erschienen, von von Daniel Richter geschrieben: Der Ratgeber für das gesamte Mietrecht: verständlich und kompakt.
Von der Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes bis zum mietrechtlichen Außerstreitverfahren: „Mietrecht in der Praxis“ weist Ihnen kompakt und verständlich den Weg durch das Regelungsgewirr des österreichischen Mietrechts und hilft Ihnen, häufige Fehler zu vermeiden.
Mit Fokus auf die praxisrelevanten Fragen gibt Ihnen das Buch Einblick in die grundlegenden Strukturen des Mietrechts und unterstützt Sie dabei, den Blick für das Ganze zu schärfen und sich nicht in der Menge an Details zu verirren. Eine thematische Gliederung erleichtert Ihnen das gezielte Nachschlagen.
Auf der Suche nach praxisnahen Lösungen im Mietrecht? Ob Vermieter, Verwalter, Bauträger, Makler oder Studierender: „Mietrecht in der Praxis“ gibt Ihnen schnell und zuverlässig Rat.
Die Immobilienwirtschaft wurde leicht adaptiert – sie ist frecher, poppiger, geiler!