Neubau Wien: Bei gewerblichen Mietwohnungen zeichnet sich für 2027 ein Minus von 80 % ab
Der aktuelle Neubaubericht der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Wien, erstellt von EXPLOREAL, zeigt für 2027 einen Einbruch bei neuen Mietwohnungen. Vorgestellt wurde er bei einem Mediengespräch am 21. Oktober 2026.
Wo der Rückgang ansetzt
Gewerbliches Eigentum legt zu, gemeinnützige Mietwohnungen geben leicht nach, gewerbliche Mietwohnungen fallen auf einen Bruchteil des heurigen Werts.
Wie belastbar ist die Zahl?
Sie beruht auf den Projekten, die Bauträger bisher veröffentlicht haben. Der Bauträgersprecher der Fachgruppe erwartet, dass sie noch etwas steigt, weil Mietprojekte später an den Markt gehen als Eigentumsprojekte. Eine Bewegung nach oben gibt es bereits: Im Quartalsupdate Q2 mit Stand 2. Juli 2026 waren für 2027 erst 263 gewerbliche Mietwohnungen veröffentlicht. Als Fakt sieht er dennoch, dass sich Bauträger nach den Regulierungen und Unsicherheiten der vergangenen zwei Jahre kaum an gewerbliche Mietprojekte wagen.
Auch insgesamt wird weniger fertig
Die Gesamtzahl der Fertigstellungen in Wien sinkt seit 2025: erst um rund 17 %, für 2026 um rund 9 %, für 2027 um knapp 7 %. Österreichweit wird für 2026 ein moderates Wachstum erwartet, Wien folgt dem nicht.
Der Zuwachs im gewerblichen Eigentum gleicht die Lücke bei der Miete nicht aus: Rechnerisch stehen 910 zusätzlichen Eigentumswohnungen 2.011 fehlende gewerbliche Mietwohnungen gegenüber. Der Bauträgersprecher schätzt, dass sich der Eigentumsmarkt bei rund 3.000 bis 3.500 Wohnungen pro Jahr einpendelt. Bei den gemeinnützigen Wohnungen hatte er angesichts der politischen Aussagen mit mehr Fertigstellungen gerechnet.
Weniger Angebot, schwächere Verwertung
Das österreichweit verfügbare Angebot an Neubau-Eigentumswohnungen schrumpft seit dem Höchststand im dritten Quartal 2024, seit Mitte 2025 beschleunigt. In Wien lässt auch die Verwertung nach, während die Preise weiter steigen.
Das Preisniveau zeigt das Quartalsupdate Q2 mit Stand 2. Juli 2026:
| Wien | Österreich | |
|---|---|---|
| Angebotspreis Neubau-Eigentum | 7.257 Euro pro m² | 6.694 Euro pro m² |
| Nettomiete freifinanzierter Neubau | 17,69 Euro pro m² | 14,83 Euro pro m² |
Warum Bauträger zögern
Mietrecht
Seit der Mietrechtsnovelle mit 1. Jänner 2026 ist die Indexierung gedeckelt, was über 3 % liegt, wird halbiert, auch in bestehenden Mietverträgen. Bauträger fürchten weitere Eingriffe, bevor ein Projekt fertig ist. Die Fachgruppe wünscht sich Lösungen bei Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht, ist aber verhalten optimistisch.
Finanzierung
Für gewerbliche Mietprojekte verlangen Banken hohe Eigenkapitalquoten, die Laufzeiten passen oft nicht, das Zinsniveau dürfte vorerst bleiben. Bei den Laufzeiten nahm die Fachgruppe in Gesprächen mit der Erste Bank Zugeständnisse wahr. Zur strengen Kreditvergabe auch ohne KIM-Verordnung verwies sie auf Vorgaben von Nationalbank und Finanzmarktaufsicht.
Verfahren
Mit Einsprüchen von Nachbarn dauert eine Bewilligung bis zu eineinhalb Jahre. Im Gespräch ist ein zweistufiges Verfahren, bei dem die Nachbarschaftsthemen parallel zum Weiterbau laufen. Die Bauordnungsnovelle ist für 2028 angedacht, im April 2027 findet eine Enquete statt, die Fachgruppe erarbeitet ein Papier mit ihren Wünschen.
Vorlaufzeit
Ein Projekt braucht rund 18 Monate von Baubeginn bis Bauende, Maßnahmen greifen daher erst in etwa drei Jahren. Der Bauträgersprecher rechnet für die nächsten zwei Jahre mit zu wenigen Wohnungen, bei weiter aufrechtem Zuzug, und mit Auswirkungen auf die Mieten. Die rund 5.000 Wohnungen in Wien mit Baubewilligung, die noch gebaut werden könnten, gleichen das nicht aus: Nur 18 % davon sind gewerbliche Mietwohnungen.
„Was heute nicht gebaut wird, fehlt morgen am Wohnungsmarkt. Wir brauchen Rahmenbedingungen, unter denen sich Wohnbauprojekte wieder wirtschaftlich umsetzen lassen. Dazu gehören Planungssicherheit, rasche Genehmigungsverfahren und tragfähige Finanzierungsmöglichkeiten.“
Quellen
- Aussendung (OTS): „Neubaubericht: Wien droht 2027 ein Einbruch bei neuen Mietwohnungen“, Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Wirtschaftskammer Wien (Quartalsupdate Q3 des ersten österreichischen Neubauberichts, Daten und Auswertung: EXPLOREAL)
- Quartalsupdate 02/2026, Erster österreichischer Neubaubericht, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, GBV und EXPLOREAL, Stand 2. Juli 2026
- Mediengespräch der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Wirtschaftskammer Wien, 21. Oktober 2026