Wohnpolitik: Jeder Monat ist ein verlorener Monat!
Der gemeinnützige Wohnbau saniert und dekarbonisiert bereits auf hohem Niveau, doch für die Klimaziele 2040 reicht das Tempo nicht mehr. Mit einem gemeinsamen Appell fordern ARGE Eigenheim, GLOBAL 2000 und das IIBW die Bundesregierung auf, ohne weiteren Zeitverlust ein umfassendes Maßnahmenpaket für leistbares und klimafittes Wohnen zu beschließen.
Die Bundesregierung muss jetzt ins Handeln kommen. Alle relevanten Details und Grundlagen liegen auf dem Tisch, nun sind klare Entscheidungen und konkrete Maßnahmen gefragt.
Es ist Zeit, vom Reden ins Tun zu kommen.
Der gemeinnützige Wohnbau saniert, aber zu langsam
GBV-Wohnungsbestand · Sanierungstempo · Finanzierungssituation
Der gemeinnützige Wohnbau ist bei der Sanierung und Dekarbonisierung des Wohnungsbestands seit Jahren Vorreiter. 2025 wurden rund 7.900 Wohnungen thermisch saniert, um 17 % mehr als im Vorjahr. Auch bei der Umstellung auf klimafreundliche Heizsysteme setzte sich der positive Trend fort: Rund 6.900 Heizungen wurden 2025 umgestellt.
Gleichzeitig ist die Aufgabe enorm: Noch rund 34 % des gemeinnützigen Gesamtwohnungsbestands sind fossil beheizt, das entspricht rund 348.000 Wohnungen. Um diese bis 2040 auf klimafreundliche Heizsysteme umzustellen, wären durchschnittlich rund 20.000 Heizungsumstellungen pro Jahr notwendig, davon rund 13.000 bei Mietwohnungen.
GBV-Mietwohnungsbestand: Bis 2040 wären jährlich rund 9.000 thermische Sanierungen notwendig, das 1,5-Fache der derzeitigen Leistung. Bei den Heizungsumstellungen ist die Herausforderung noch größer: Hier müsste das Tempo auf das 2,5-Fache gesteigert werden.
Verschärfte Finanzierungssituation: Rund 60 % der Instandhaltungs- und Sanierungsausgaben entfallen bereits jetzt auf die laufende Instandhaltung. Der gemeinnützige Sektor weist bereits einen Fehlbetrag beim Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) von rund 2,2 Mrd. Euro auf.
Förderstopp: Der Förderstopp bei der Bundesförderung Sanierungsoffensive 2026 zu Jahresbeginn hat gezeigt, wie wichtig verlässliche, langfristig planbare Förderungen sind. Komplizierte und langwierige Verfahren führen zudem dazu, dass Sanierungen später umgesetzt werden und dadurch teurer werden.
Quelle: GBV-Verbandstatistik / Schnellerhebung.
Quelle: GBV-Schnellerhebung, eigene Berechnungen & Schätzungen.
Die gemeinnützigen Bauvereinigungen sanieren und dekarbonisieren bereits auf hohem Niveau. Aber mit den derzeitigen Rahmenbedingungen schaffen wir die notwendige Transformation des Gebäudebestands bis 2040 nicht. Wir müssen das Tempo bei der thermischen Sanierung weiter erhöhen und bei den Heizungsumstellungen massiv beschleunigen.
Isabella Stickler, Obfrau ARGE EigenheimZeit ist bei der Sanierung mehr als ein Kostenfaktor. Jeder Förderstopp, jede fehlende wohnrechtliche Regelung und jedes zu lange Zuwarten vergrößert die Finanzierungslücke und verunmöglicht Sanierungen. Wir können uns bei der Transformation des Gebäudebestands keine weiteren verlorenen Jahre leisten. Die gemeinnützigen Bauvereinigungen sind bereit umzusetzen – dafür braucht es aber jetzt stabile Förderungen, einen zukunftsfähigen EVB und klare wohnrechtliche Rahmenbedingungen.
Isabella Stickler, Obfrau ARGE EigenheimWenn wir die Klimaziele 2040 erreichen und den Gebäudebestand als Zukunftsdepot für die junge Generation sichern wollen, müssen wir jetzt handeln. Wir brauchen faire und klare Regelungen, die für alle Bewohnerinnen und Bewohner funktionieren und gleichzeitig Sanierungen ermöglichen. Nach 20 Runden Wohnrechtsverhandlungen kann es nicht die Antwort sein, am Ende nur das Klimaeinzelgerät zu regeln. Es geht um den gesamten Gebäudebestand und darum, ihn für die nächste Wohngeneration leistbar, lebenswert und klimafit zu machen.
Isabella Stickler, Obfrau ARGE EigenheimTeil 2: Bedeutung für Klima und Klimaziele | Johannes Wahlmüller, GLOBAL 2000
Der Weg zu den Klimazielen führt über Gebäude
Hitzesommer · Gebäudebestand · Handlungserfordernisse
Heuer erlebte Österreich den heißesten Sommer der Messgeschichte. Zugleich steht das Land vor einem Winter, in dem steigende Öl- und Gaspreise für viele Haushalte zum Problem werden. Klimaneutralität 2040 zu erreichen, ist damit das Gebot der Stunde, und der Gebäudebereich ist dabei ein zentraler Hebel: Fast ein Drittel des österreichischen Energieverbrauchs entfällt auf Gebäude.
Rund 80 % der österreichischen Gebäude wurden vor dem Jahr 2000 errichtet, also bevor wirksame Energieeffizienzstandards eingeführt wurden. Die EU-Gebäuderichtlinie sieht vor, dass sie auf Nullemissionsstandard gebracht werden. Gleichzeitig sind noch 843.000 Gasheizungen und 443.000 Ölheizungen in Wohngebäuden zu ersetzen, um Österreich von unsicheren fossilen Energiemärkten unabhängiger zu machen. Die Sanierungsrate liegt derzeit bei nur 1,6 %, zu niedrig für die Klimaziele.
Sommer 2026 mit +4,4 Grad der wärmste seit Beginn der Messungen, kältester Sommer 1785 mit −2,3 Grad. Quelle: HISTALP / GeoSphere Austria.
80 %
vor dem Jahr 2000 errichtet.
1,6 %
zu niedrig für die Klimaziele.
Basisjahr 1990 = 100 %. Quelle: Umweltbundesamt, Statistik Austria.
Nach dem heißesten Sommer der Messgeschichte soll die Bundesregierung ihre Versprechen beim Klimaschutz dringend einlösen. Es braucht neben dem Ziel Klimaneutralität auch verbindliche sektorale Ziele für alle Bereiche. Weiters brauchen wir ein umfassendes Paket für die Sanierung und Heizungsmodernisierung, damit die Menschen in Österreich in Wohnungen leben können, die im Sommer nicht überhitzen und im Winter keine überhöhte Heizrechnung droht. Dazu braucht es jetzt ein modernes Wohnrecht, das Sanierungen erleichtert, stabile Förderbedingungen und die rechtliche Ermöglichung einer breiten Umstellung von Gasheizungen. Wir appellieren an die Bundesregierung, jetzt Nägel mit Köpfen zu machen!
Johannes Wahlmüller, Klima- und Energiesprecher GLOBAL 2000Teil 3: Politische Forderungen | Wolfgang Amann, IIBW
Politische Forderungen
Duldungspflichten · EVB stärken · Wohnkosten im EU-Vergleich
Die Duldungspflichten gemäß § 8 MRG sollen um Maßnahmen zur Zentralisierung und Dekarbonisierung von Heizung, Kühlung und Kochgas ergänzt werden, bei Technologieoffenheit und Anreizen für Innovation. Zugleich soll die Dekarbonisierung möglichst mit minimalinvasiven Eingriffen im Wohnungsinneren auskommen. Spiegelbildlich sollen Mieterinnen und Mieter die Möglichkeit erhalten, Klimaanpassungsmaßnahmen durchzusetzen.
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Wärmeversorgung sichernSicherstellung der wohnungsweisen Wärmeversorgung beim Heizungstausch, durch bauliche Maßnahmen oder Verträge mit Wärmeversorgern.
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VerschlechterungsverbotBereitstellung einer zeitgemäßen Wärmeversorgungsanlage.
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Temporäre Gas-ZentralisierungZulassung der temporären Umstellung von dezentraler auf zentrale Gasversorgung im Rahmen des Renovierungspasses.
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Liegenschaftsbezogenes VerfahrenGemeinsame Klärung der Duldungspflichten aller Mieterinnen und Mieter eines Hauses.
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Soziale VerträglichkeitNachweis der Angemessenheit der Wärmekosten nach der Sanierung.
Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) ist das zentrale Instrument für die langfristige Instandhaltung gemeinnütziger Wohnbauten. Viele EVB-Rücklagen sind durch ausgeweitete Erhaltungspflichten und zusätzliche Belastungen bereits stark ausgeschöpft: Rund die Hälfte der GBV-Gebäude weist einen negativen EVB auf.
EVB auch nach 30 Jahren weiter anheben
Analog zur bisherigen Regelung um 7 Cent je Quadratmeter und Jahr bis zum 30. Jahr auf aktuell 2,41 Euro je Quadratmeter, bis zum 50. Jahr auf dann maximal 3,87 Euro je Quadratmeter (zuzüglich VPI-Anpassung).
Überschüsse bleiben weiterhin dem jeweiligen Gebäude zugeordnet und sind an die Bewohnerinnen und Bewohner rückzuerstatten.
Ohne ausreichende Finanzierung können wir die Sanierung und Dekarbonisierung älterer Wohngebäude nicht bewältigen. Eine maßvolle Weiterentwicklung des EVB schafft dafür die notwendige finanzielle Grundlage.
Wolfgang Amann, geschäftsführender Gesellschafter IIBWDie zuverlässigste Datenquelle zur Beurteilung der Leistbarkeit des Wohnens ist der Anteil der Wohnkosten, den Haushalte für Wohnen und Haushaltsenergie aufbringen müssen, erhoben von Eurostat im Rahmen von EU-SILC.
Die Wohnkostenbelastung der österreichischen Haushalte liegt mit nur noch 17 Prozent deutlich unter dem EU-Durchschnitt von 19 Prozent und massiv unter den Werten von Deutschland und der Schweiz mit 24-26 Prozent. Mehr noch, ist der Wert seit 2023 deutlich gesunken und liegt auf einem Niveau wie zuletzt vor zwanzig Jahren.
Wolfgang Amann, geschäftsführender Gesellschafter IIBW
Anteil der Kosten für Wohnen und Haushaltsenergie am verfügbaren Einkommen. Quelle: Eurostat EU-SILC, IIBW.
Teil 4: Aus der Fragerunde
Aus der Fragerunde
Im Anschluss an die Statements beantworteten Stickler, Wahlmüller und Amann Fragen der anwesenden Journalistinnen und Journalisten.
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Ideologische Gräben zwischen den RegierungsparteienAuf die Frage nach den politischen Widerständen wurde Amann konkret: Bei der Dekarbonisierung gründerzeitlicher Gebäude stehen sich zwei Lager gegenüber. Die Vermieterseite setzt auf ein Herausfallen aus dem Richtwertsystem des Mietrechtsgesetzes über ein Bonus-Malus-System, weil das bei Neuvermietungen den Wechsel in die freie beziehungsweise angemessene Miete ermöglichen würde. Die Sozialdemokratie hält dem gegenüber am bestehenden Richtwertsystem fest und leistet gegen Zu- und Abschläge zum Mietrechtsgesetz entsprechend starken Widerstand. Amanns Einschätzung dazu: Alle drei Regierungsparteien haben ein großes Interesse, Handlungsfähigkeit zu beweisen, anstatt auf diesen ideologischen Kampfpositionen zu verharren, denn ein großes Reformprojekt umzusetzen ist für alle drei politisch relevant.
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Lagezuschläge: ein weiterer StreitpunktDas Bonus-Malus-System ist im Regierungsprogramm verankert, gilt laut Amann aber als besonders umstrittener Punkt. Ein weiterer Nebenschauplatz sind die Lagezuschläge, die vor allem in guten Wiener Lagen zur Anwendung kommen: Amann bezeichnete sie als intransparentes System, das keine Seite zufriedenstellt.
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Warum thermische Sanierung und Heizungstausch zusammengehörenAuf die Frage, warum Förderungen meist zuerst auf thermische Sanierung und erst danach auf den Heizungstausch setzen, verwies Amann auf den Grundsatz Energieeffizienz zuerst: Bis 2040 beziehungsweise 2050 steht nicht genügend erneuerbare Energie zur Verfügung, um den gesamten unsanierten Gebäudebestand zu beheizen. Ein reiner Heizungstausch senkt Emissionen zwar am schnellsten, schafft aber deutlich weniger inländische Wertschöpfung als eine umfassende Sanierung der Gebäudehülle, von der die gesamte Bauwirtschaft profitiert. Beides gemeinsam zu planen ist auch technisch sinnvoll: Ein thermisch saniertes Gebäude braucht weniger Heizleistung, wodurch Wärmepumpen bei niedrigeren, effizienteren Vorlauftemperaturen betrieben werden können. Johannes Wahlmüller ergänzte, dass der technische Fortschritt bei Wärmepumpen zusätzlich für eine kombinierte Herangehensweise spricht, da erneuerbare Alternativen wie Biomasse nur begrenzt verfügbar sind.
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FinanzierungsalternativenAuf die Frage nach Alternativen, falls weder eine große Wohnrechtsreform noch höhere Förderungen kommen, betonte Stickler, dass Förderung nicht der einzige Hebel sei. Wohnrechtliche Maßnahmen wie erweiterte Duldungspflichten und eine sozialverträgliche Anpassung des EVB seien der Sockel, der den gemeinnützigen Wohnungsbestand für die nächste Wohngeneration leistbar hält, zumal ein heute begonnener Sanierungszyklus 30 bis 35 Jahre trägt. In der Praxis scheitern Sanierungen häufig am Widerstand einzelner Bewohnerinnen und Bewohner, bei Eigentümergemeinschaften ist die Entscheidungsfindung noch schwieriger.
Am Podium
immobranche.at hat die wichtigsten Zahlen und Fakten für Sie in diesem Dossier zusammengestellt.