Preisbremse durch Bauordnung Das große Bauträgersterben?

Wenn man den diversen Aussendungen und Stellungnahmen der gewerblichen Wiener Immobilienwirtschaft und ihrer Vertreter Glauben schenkt, ist das Ende der Bauträger nahe, zumindest der kleineren. Schuld daran ist die Novelle der Wiener Bauordnung, die ab März 2019 eine Preisbremse bei Neuwidmungen durch die Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ einzieht. Danach dürfen größere Wohnbauvorhaben in solchen Gebieten nur dann bewilligt werden, wenn die Grundkosten den Grenzen der Wohnbauförderung entsprechen, die derzeit mit € 188 pro m² Bruttogrundfläche bzw. rund € 250 pro m² Wohnnutzfläche und einer Mietzinsbeschränkung von € 4,87 pro m² limitiert sind. Das schmerzt, schließlich war die Branche – egal ob gewerbliche Investoren oder Ableger von Gemeinnützigen – gewohnt, selbst in sogenannten schwachen Lagen etwa das 3-fache als normal anzusehen.

Bei näherer Betrachtung sind die Todesanzeigen für die Branche vielleicht etwas verfrüht. Die Preisbremse betrifft ja nur noch nicht gewidmete Grundflächen und damit nicht laufende Bauträgerprojekte, sondern Grundflächen, die man als Bauhoffnungsland bezeichnen könnte, also Flächen, die mangels Widmung noch gar nicht bebaut werden dürfen. Die Eigentümer solcher Flächen sind eine bunte Mischung aus ehemaligen Landwirten, mehr oder weniger spekulativ agierenden Investoren, aber natürlich auch Bauträgern jeder Art, die alle eines gemeinsam haben: sie erwarten sich aus der künftigen Widmung für das derzeit boomende Wohnen satte Gewinne bzw. die Vergoldung ihrer bis dato eher nicht gerade wertvollen brachliegenden Gründe.

Das ist legitim, sicherlich, aber man muss sich schon fragen, ob es Aufgabe des öffentlichen Widmungsgebers ist, Gewinnmaximierung für private Grundeigentümer zu betreiben, wenn auf der anderen Seite die öffentliche Aufgabe, leistbaren Wohnraum zu ermöglichen, auf der Strecke bleibt. Der für manche dadurch in den Grundfesten erschütterte Rechtsstaat relativiert sich, wenn man den uralten aus den 1930-er Jahren stammenden § 43 der Wiener Bauordnung kennt: danach können unbebaute Liegenschaften enteignet werden, wenn „ … an der Verbesserung der Stadtstruktur ein besonderes öffentliches Interesse besteht“. Damit ist zwar die städtebauliche Struktur gemeint, aber die Anpassung dieser Enteignungsmöglichkeit an die heutigen Notwendigkeiten wäre wohl auch denkbar gewesen – so gesehen, hat die Branche noch Glück gehabt, dass sie nur mit einer Preisbremse davongekommen ist.

Aber dieser Aspekt ist nicht wirklich wesentlich: wichtiger ist die Chance für vernünftige Bauträger, nicht durch maßlose Preisforderungen und Preisrallies von „Investoren“, die an einen ewigen Wohnbauboom glauben, aus dem Markt gedrängt zu werden. Wichtiger ist auch die Aussicht auf die Wiederentdeckung von Wohnqualität, die nicht durch hemmungsloses Ausquetschen von Nutzflächen konterkariert wird, um die überteuerten Preise zu kompensieren. Die neue Widmungskategorie ist daher vielleicht ein Unglück für den einen oder anderen, der sich verspekuliert hat aber ein Glück für Bauträger, die sich mit einer vernünftigen Zukunftsperspektive an der Entwicklung der Stadt beteiligen wollen. Und letztlich muss man sich auch keine Sorgen machen, dass niemand mehr sein Grundstück verkaufen wird; nach einer gewissen Gewöhnungsphase werden die Eigentümer auch mit einer maßvolleren Vervielfachung ihres Grundstückswertes zufrieden sein, bevor sie auf ihren brachliegenden Grundstücken ohne Widmung sitzen bleiben.