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Noch immer Katzenjammer bei CEE-Hotels
In der kroatischen Hafenstadt Split steht das Hilton noch immer im Rohbau. Und das, obwohl der Hotelmarkt von Investoren gerade so überfallen wird, wie alle Assetklassen, dieirgendwie vernünftige Renditen versprechen. „In diesem Fall sind es rechtliche Stolpersteine, die einen Weiterbau verhindern“, weiß man beim Berater Michaeler & Partner in einer Analyse des Hotelmarktes in CEE/SEE . Zahlreiche Fehler aus der Vergangenheit müssten demgemäß heute ausgebessert werden: überdimensionale Planung und falsche Konzepte, aber auch wirtschaftliche Engpässe bis hin zur „falschen“ Lage.
Das seien auch Gründe, weshalb in der Bankenumfrage des Tourismusberaters zum Thema „Herausforderungen in touristischen Investments“ die Eigenkapitalanforderungen für die Ferienhotellerie stark gestiegen sind. Mittlerweile liegen diese bei über der Hälfte der Befragten zwischen 40 und 50 % und mehr. In der Umsetzung gibt es bei 66 % der Befragten auch ein externes Kosten-Controlling, um Baukostenüberschreitungen, die oft zwischen 10 und 20 % liegen können, zu vermeiden. Weiters heißt es bei Michaeler & Partner:
„Speziell die Ferienhotellerie in den CEE/SEE-Staaten, und hier im Speziellen Kroatien, das in der Vorkrisenzeit für Immobilienentwickler besonders spannend war, kämpft mit nicht genehmigten oder zu teuren Grundstücken – oft werden sogar noch Teileigentümer gesucht, die im Ausland wohnen – oder mit nicht fertig gebauten Hotels und Ressortanlagen, die neu auf die Beine gestellt gehören.“
2016: Absolutes Rekordjahr
Michael Zöchling, Geschäftsführer der BAR, prognostiziert für heuer Ausnahme-Werte am Wiener Immobilienmarkt.
Am Anfang des Jahres gibt es immer gerne eine, was einen erwarten wird. Wie sieht Ihre Prognose aus?
Zöchling: Ich glaube, das Jahr 2016 wird das absolute Rekordjahr werden. Die Dynamik, die wir schon 2015 gesehen haben wird heuer ihren Höhepunkt erreichen.
Was heißt das genau?
Letztes Jahr hatten wir zum ersten Mal in Renditen von 4,3 Prozenten bei großen gewerblichen Immobilieninvestments gesehen. Das gab’s davor noch nie. Für heuer rechne ich damit, dass die Renditen auf 3 Prozent und vielleicht sogar noch ein wenig darunter fallen werden. In diesem Bereich werden sie sich stabil einpendeln, noch weiter runter geht es also nicht.
Die Bereitschaft hohe Preise zu zahlen steigt also bei den Investoren …
Ja, es ist nicht nur das Geld der Institutionellen, das für heuer zur Veranlagung vorgesehen ist, sondern auch jenes, das noch von 2015 übrig ist. Das Problem, dass es zu wenig Core Objekte gibt, die für dieses Kapital in Frage kommt verschärft sich zunehmend.
„Die Preise am Investmentmarkt gehen gerade durch die Decke. Für Häuser in den Wiener Büroclustern darf 2016 bei Transaktionsvolumina ab 50 Millionen Euro mit Preis- steigerungen von bis zu 20 Prozent kalkuliert werden.“
Von wie vielen Objekten, die den Core Status verdienen, reden wir da eigentlich, wenn wir Wien betrachten?
In den Wiener Büroclustern sind das um die 15 Immobilien, mehr nicht. Das ist im Übrigen auch ein Trend, den wir derzeit beobachten: Investoren und Mieter drängen ganz stark in renommierte Lagen, in ein erfolgreiches Umfeld. In Wien sind das das Areal um den neuen Hauptbahnhof, das Euro Plaza, die Donaucity und das Viertel Zwei.
Geografisch weichen die Investoren also nicht wirklich aus, akzeptieren sie aufgrund der Objektknappheit aber andere Assetklassen?
Ja, das hat man jedenfalls schon beobachten können. Mixed Use war früher etwa tabu, heute kommt das für manche Fonds durchaus in Frage.
Man spricht seit 2008 davon, dass die Zyklen nicht mehr so wie früher funktionieren. Stimmt das aus Ihrer Sicht?
Gerade am Büromarkt in Wien ist der berühmte Schweinebauch-Zyklus derzeit gut zu beobachten. Das letzte Jahr war hier unspektakulär, heuer kommen so gut wie keine Neuflächen auf den Markt – von den 80.000 Quadratmeter die gebaut werden sind nur 10 Prozent für den Markt verfügbar, der Rest ist schon vermietet oder zur Eigennutzung gedacht. Dabei registrieren wir vor allem seit dem letzten Q4 recht viele Anfragen von Unternehmen nach neuen Büros. Vermutlich wird das dazu führen, dass einige Projekte zusätzlich zu den bereits jetzt in Bau befindlichen gestartet werden, wodurch es 2018 durchaus zu einem Überangebot kommen könnte.
Mit wie viel Bürofläche rechnen Sie 2018?
Nun, das kann man seriöser Weise vom heutigen Standpunkt noch nicht genau sagen. Zwischen 400.000 und 700.00 Quadratmeter werden es sein, das hängt noch von ein paar Entscheidungen ab.
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