In den Vereinigten Staaten formiert sich eine neue Antwort auf die Wohnungsnot, und sie kommt von einem ungewöhnlichen Akteur: den Glaubensgemeinschaften. Unter dem Schlagwort „Yes in God’s Backyard“ (YIGBY) öffnen immer mehr Bundesstaaten Kirchen, Synagogen und anderen religiösen Organisationen die Möglichkeit, auf eigenem Grund Wohnraum zu errichten, oft unter erleichterten Genehmigungsbedingungen. In einem Bericht des Branchenmediums Inman habe ich gelesen, wie weit die Bewegung bereits fortgeschritten ist und wo die eigentlichen Hürden liegen – spannend!

Ein gewaltiges, ungenütztes Landreservoir

Der Ausgangspunkt ist eine schlichte Zahl: Glaubensgemeinschaften besitzen in den USA gemeinsam mehr als 2,6 Millionen Acres Land, ein Großteil davon ungenützt oder unterausgelastet. Laut Realtor.com könnte dieses Land theoretisch bis zu 800.000 neue Wohneinheiten aufnehmen.

Allein in New York City summiert sich der Grundbesitz religiöser Organisationen laut einem Policy Brief des NYU Furman Center aus dem Jahr 2025 auf über 7,8 Millionen m². Rund 511.000 m² davon sind unbebaute Grundstücke oder Parkplätze, genug für schätzungsweise 22.000 Wohneinheiten.

Die Gesetzeslage zieht nach

Kalifornien gilt mit einem 2023 verabschiedeten Gesetz als Vorreiter: Religiöse Institutionen und gemeinnützige Colleges dürfen seither leistbaren Mehrfamilienwohnbau auf eigenem Grund errichten, mit vereinfachten Genehmigungsverfahren und ohne lokale Zonierungsvorschriften einhalten zu müssen. Die Auflage: Sämtliche Einheiten müssen für einkommensschwache Haushalte leistbar sein, bis zu 20 % dürfen für Haushalte mit mittlerem Einkommen reserviert werden.

Florida folgte 2025 mit einem Gesetz, das lokalen Behörden erlaubt, leistbaren Wohnbau auf kirchlichem Grund zu genehmigen, selbst wenn dieser bislang nicht für Wohnnutzung gewidmet war. St. Petersburg hat daraus als erste Stadt Floridas im heurigen Jahr ein eigenes YIGBY-Programm mit Beratungsangebot für Kirchengemeinden gemacht.

Virginia zieht mit dem „Faith in Housing Act“ nach, so der Bericht, unterzeichnet im April von Gouverneurin Abigail Spanberger. Das Gesetz streicht für religiöse Organisationen und steuerbefreite Non-Profit-Träger den Umwidmungsschritt zur Gänze, es tritt mit 1. Jänner 2027 in Kraft. Mehr als ein Dutzend weiterer Bundesstaaten prüfen derzeit ähnliche Vorhaben, auf Bundesebene liegt seit Jänner ein entsprechender Gesetzesentwurf im Kongress.

Wo die Theorie an die Praxis stößt

Zwischen Gesetzestext und gebautem Wohnraum liegt allerdings ein weiter Weg, wie sich weiter zeigt. Ein Bericht der Non-Profit-Organisation YIMBY Law von Februar 2025 untersuchte fünf kalifornische Erleichterungsgesetze, darunter das YIGBY-Gesetz SB 4, und kam zu einem ernüchternden Befund: Bis zum Erscheinen des Berichts hatte kein einziges Projekt von der neuen Option Gebrauch gemacht. Als Gründe nennt der Bericht Auflagen zur Leistbarkeit, Vorgaben zu Arbeitsstandards und Widerstand auf lokaler Ebene. Zonierungsreformen öffnen die Tür, ob dahinter tatsächlich gebaut wird, entscheiden Finanzierung, technisches Know-how und der politische Wille vor Ort.

Ein Beispiel ganz ohne Landesgesetz

Dass es auch ohne neue Gesetze geht, zeigt ein Fall aus Mint Hill, einer Kleinstadt südöstlich von Charlotte in North Carolina. Die Shiloh Truelight Church erwirkte über ein lokales Umwidmungsverfahren die Genehmigung für die Erweiterung ihres 150 Acres großen Campus um 30 Acres. Geplant sind Wohnheime, Schulungsräume, ein Familienzentrum und zwölf Einfamilienhaus-Grundstücke, die laut dem langjährigen Pastor Mike McGee später auch für Cottages im Stil bereits bestehender kirchlicher Wohnhäuser für ukrainische Flüchtlinge genutzt werden könnten. Das Projekt versteht sich als Übergangswohnprogramm für obdachlose Personen und Familien, mit Berufsausbildung und einem suchtmittelfreien Umfeld als Grundprinzipien.

Die Genehmigung erfolgte nicht ohne Diskussion: Während Sydney Newell von One7 Ministries den Bedarf an Übergangswohnraum betonte, argumentierte Jim Ford von einer benachbarten Nachbarschaftsvereinigung, Dichte und Nutzungsart passten nicht zum halben Acre großen Grundstücksstandard der Gemeinde. Der Stadtrat genehmigte das Vorhaben dennoch.

Was das für Immobilienprofis bedeutet

Anna Granger, Immobilienmaklerin bei 1st Choice Properties in Mint Hill, sieht in solchen Projekten einen Faktor, der Vergleichswerte und Angebot in der unmittelbaren Umgebung verändern kann. Nach ihrer Einschätzung sollten Fachleute derartige Vorhaben eher wie Partnerschaften mit institutionellen Bauträgern behandeln als wie klassische Wohnimmobiliengeschäfte. Besonders bei Eigentumsfragen, Dienstbarkeiten und Grundbuchbeschränkungen rät sie zu erhöhter Sorgfalt, wenn eine religiöse Organisation als Grundeigentümerin oder Bauträgerin auftritt.

Auch die Frage, ob neu geschaffene Einheiten der Allgemeinheit offenstehen oder Gemeindemitgliedern vorbehalten bleiben, hat laut Granger praktische wie politische Bedeutung: Bleibt der Eindruck einer rein internen Nutzung bestehen, wächst die Wahrscheinlichkeit von Widerstand bei künftigen Umwidmungsverfahren.

Für einzelne Kleinstädte wie Mint Hill dürfte ein einzelnes Projekt den Markt kaum verschieben. Granger geht aber davon aus, dass sich das Bild ändert, sobald mehrere Gemeinden in derselben Region ähnliche Vorhaben verfolgen und sich die Effekte über Zeit summieren.