Von wegen besinnlich: Ausgerechnet im Dezember sackt das Deutsche Hypo Immobilienklima um 4,3 Prozent ab und erreicht den niedrigsten Wert seit mehr als sechs Jahren. Hinzu kommt: Das letzte Mal, als ein Jahresende einen niedrigeren Punktwert aufwies, war 2009 – mitten in der Finanzkrise…
Wenn die Stimmung im Markt kontinuierlich zurückgeht, dann hat das eine Aussagekraft. Das Immobilienklima war lange nicht mehr so pessimistisch. Großen Anteil daran hat sicherlich das Geschehen außerhalb unserer Branche – die vielen geopolitischen Krisen, die Unruhen in Frankreich, der Machtkampf zwischen Italien und der EU, insgesamt die Unsicherheit über die Zukunft Europas. All das drückt auf die Stimmung, auch wenn weiterhin viele Transaktionen realisiert werden.
Dass Eigentümer ihre Immobilien trotz der aktuellen Hochpreisphase nicht verkaufen, hängt mit den nach wie vor fehlenden Anlagealternativen zusammen. ‚Wohin nur mit dem Geld?‘, fragen sich viele Investoren. Nun, zwei Assetklassen stechen bei unserer Befragung weiterhin positiv heraus: Wohnen und Logistik. Aufgrund ihrer erheblichen Marktbedeutung entfällt das größere Investoreninteresse dabei sicherlich auf Wohnimmobilien – auch im Jahr 2019.
Bei dem Text handelt es sich um einen Kommentar von Sabine Barthauer, Vorstand Deutsche-Hypo
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Zinsen, Digitalisierung & Aufträge
Rund 320 Immobilienexperten aus dem In- und Ausland haben ihre Einschätzungen zu den Trends der deutschen Immobilienbranche bei der Expertenumfrage „Trendbarometer“ der Berlin Hyp abgegeben.
Zinsniveau nach wie vor entscheidender Faktor
Bestimmende Faktoren für die Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts sind nach Meinung der Umfrageteilnehmer nach wie vor das Zinsniveau und die politischen Rahmenbedingungen Europas. Hier hat es im Vergleich zum vergangenen Jahr keine Verschiebung der Rangfolge gegeben. Demografische Effekte, in den vergangenen Jahren eines der bestimmenden Themen, belegt jetzt Platz sechs.
Der Megatrend unter den Megatrends: Digitalisierung
Digitalisierung wird als bestimmender Megatrend des gewerblichen Immobilienmarktes in den kommenden 24 Monaten gesehen. Sicherlich kein überraschendes Ergebnis, denn kein Thema dominiert die Berichterstattung der Branche so, wie Digitalisierung. Rund 30% der Stimmen der Umfrageteilnehmer konnte das Thema Digitalisierung auf sich vereinen. Urbanisierung kam mit 19% auf Platz zwei, moderne Arbeitswelten mit 17% auf Platz drei, gefolgt von Demografie, Mobilität und Konnektivität.
Neugeschäft stabil
Auch in den kommenden 12 Monaten bleibt das Neugeschäft stabil, bzw. steigt, so die Meinung von 69% der Befragungsteilnehmer. Lediglich 28% gehen von sinkendem Neugeschäft aus. Das durchschnittliche Kreditvolumen hierbei wird zwischen 10 und 50 Mio. Euro liegen. Dies ist mit 54% die mehrheitliche Meinung der Umfrageteilnehmer, gefolgt von Losgrößen zwischen 50 und 100 Mio. Euro (26% der Umfrageteilnehmer). Lediglich 12% der Befragten gehen sogar davon aus, dass im Durchschnitt sogar Volumina größer 100 Mio. Euro im kommenden Immobilienjahr ausgereicht werden.
Margen stabil bis moderat steigend
Interessante Entwicklung: 61% der Umfrageteilnehmer gehen davon aus, dass die Margen in den kommenden 12 Monaten stabil bleiben bzw. sogar steigen. Lediglich 37% gehen davon aus, dass die Margen weiter sinken. Möglicherweise sind die Margen jetzt an ihrem Tiefpunkt angekommen. In der aktuellen Spätphase des Immobilienbooms agieren die Immobilienfinanzierer entsprechend vorsichtig und machen weniger, dafür ausgewähltes Geschäft. Es gibt also eine Verknappung von Immobilienfinanzierungen. Zudem lässt der Rückgang von Sonderablösungen Neugeschäft schneller bilanzwirksam werden und Basel IV fordert sukzessive eine höhere Eigenkapitalunterlegung.
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Blockchain und Bitcoin als Zukunft?
Also, mutig fand ich das schon. Dass eine Bank von selbst eine Veranstaltung zum Thema Investments in Kryptowährungen macht und dabei auch Blockchains und andere disruptive Themen behandelt – das zeugt davon, dass man sich bei der Hypo Tirol nicht Vogelstrauss-artig vor neuen Technologien oder auch Veränderungen versteckt (nein, das ist bei Gott nicht bei allen der Fall – siehe z.B. hier).
Jedenfalls lud die Hypo Tirol zwei Experten ein, die vor allem Gästen aus der Immo-Branche näher brachten, was sie dachten. Erst erklärte Walter Strametz anhand von Wiki und den starken Männern, wie eine Blockhain funktioniert. Strametz selbst lebt im Kryptovalley in der Schweiz, hat dort ein Start-up, ist Mitgründer von FIBREE und organisiert die Blockchain Real, eine Konferenz, die 2019 in Wien statt finden wird. Die Frage, welche Anwendungen in der Immobilienbranche denn möglich sind, wollte oder konnte Strametz nicht so einfach beantworten. Es sind zu viele. Eine Antwort haben wir im Magazin Immobilienwirtschaft gegeben, hier finden sich mehrere so genannte Usecases.
Teil zwei des Events: Christian Halper sprach über seine Investments in Kryptowährungen. Genauer gesagt in Bitcoin, denn an die anderen glaubt Halper nicht wirklich. Ich gestehe, ich fand Halper besonders spannend, denn wenn einer, der an sich schon genügend Geld gemacht hat, ganz ruhig und mittig klar legt, warum er neben vegan/vegetarischen Restaurantkonzepten auch in Bitcoin investiert, hat das Glaubwürdigkeit.
Und richtig spannend werden Kryptowährungen, wenn die Diskussion dann philosophisch wird. Was bedeutet so ein „Währungssystem“ für eine Volkswirtschaft, was für die gesamte globale Finanzwelt und für Staaten, die gegen Armut kämpfen? Fazit: Ein toller Abend, an dem weiter gedacht wurde, als sonst üblich.
Alexander Weiss (Vorstand Hypo Tirol), Unternehmer Christian Halper, Christian Jäger (Hypo Tirol, Geschäftsstellenleiter Wien), Walter Strametz, Moderator Heimo Rollett
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Wimdu wird eingestellt
Neue Proptechs sprießen wie Schwammerl aus dem Boden, andere sperrech schon wieder zu. Der Ferienhausvermittler Wimdu zum Beispiel. Rocket Internet hatte Wimdu 2010 gegründet – und offenbar haben die Samwer-Brüder (jaja, das sind die mit Zalando) kein erfolgreiches Händchen mit Immobilien-Dingen. Schon mit dem Makler-Start-Up Vendomo sind sie trotz Medienhypes grandios gescheitert. Und nun also auch Wimdu. Wobei: Rocket hat Wimdu schon längst abgestoßen und an Novasol verkauft, die wiederum verscherbelten es Anfang des Jahres an Platinum Equity.
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Anwendungen einer Blockchain im Immobilienbreich
Am Dienstag habe ich ein Immowebinar mit dem Thema Blockchain moderiert und einige Anwendungsbeispiele in der Immobilienwirtschaft gebracht.
Und weil ich im Nachhinein noch so oft nach Details gefragt wurde, poste ich hier die Use-Cases – ausnahmsweise ein sehr langer Blogbeitrag.
Grundsätzlich noch etwas: Ein Blockchain ist als dezentrale Datenbank zu verstehen. Dezentral deswegen, weil die Einträge über ein peer-to-peer-Netz auf Tausenden, ja Millionen Servern gleichzeitig gespeichert werden. Einträge können Verträge, Texte oder auch kleine, sich selbst exekutierende Verträge (Smart Contracts) etc. sein. Kleine oder große Schritte können mit einer Blockchain sicher dokumentiert werden – was etwa im Bauprozess eine Rolle spielen kann. Aber hier mal ein paar Anwendungen:
Grundbuch
Das Grundbuch ist eigentlich von der Struktur her, ähnlich wie eine Blockchain. Nur halt nicht dezentral gespeichert und daher anfällig für Korruption, Kriminalität etc. Georgien hat genau aus diesem Grund sein Grundbuch mit Bitfury auf eine Blockchain-Basis gebracht. Somit ist fix, was, wann, wem gehört hat – Streitereien waren gestern. Blöd nur für Title Insurance-Versicherungen.
Aber auch andere Länder preschen vor: Schweden arbeitet etwa mit Chromaway zusammen an einem Blockchain-Modell fürs Grundbuch. Warum? Einfach, weil es einem modernen Staat entspreche und man so etwas nicht Unternehmen wie Google überlassen wolle, wird der Chief Digital Officer des Schwedischen Kathasteramtes, Mats Snäll, zitiert.
Weitere Länder, die an einer Grundbuch-Blockchain arbeiten: Slowenien (blocksquare), Chicago (Velox), Indien, Brasilien, Russland und Dubai.
Vermietung und Verkauf
Über die Plattform Averspace habe ich in diesem Blog schon berichtet, die sitzen in Singapur und vermitteln zwischen Mieter und Vermieter – über eine Blockchain, ohne Makler, ohne Notar. Das geht auch beim Verkauf, wie ein Pilotprojekt in Chicago aufzeigt. Und überhaupt, es rittern gerade eine Handvoll Unternehmen um die Vorherrschaft als Marktplatz für Vermögenswerte, was uns zum Thema Investments bringt.
Investments
Tokenization heißt hier das Zauberwort. Es bedeutet, dass größere Investmentsummen auf viele, kleine Summen aufgeteilt und über die Blockchain geografisch unbegrenzt verfügbar gemacht werden. Ganz wie bei einem Fonds, bloß halt ohne Managementfees, weil automatisiert abgewickelt und für jeden zeichenbar, der auch zahlt. Denn das Geld fließt meist in Form von Kryptowährung. Hier ein Beispiel aus Deutschland, das bereits real ist (unter bestehenden Rahmenbedingungen!):
Brickblock hat aktuell drei Objekte zur Beteiligung vorbereitet. Ab 100 Euro ist man dabei. Konkret wechselt man einen Betrag in die Kryptowährung Ether und tauscht diese dann in Anteilsscheine an der Projektgesellschaft. Diese steht auch im Grundbuch. 800.000 Euro von 2,2 Mio. Euro Projektvolumen will Brickblock so herein bekommen.
Ist das wie Crowdfunding? Ja. Bloß die Abwicklung des Ganzen läuft halt automatisiert und ist daher auch kostengünstiger. Eine Beteiligung ist jederzeit nachweisebar, eine Aktie in Papierform könnte auch mal verloren gehen, in der Blockchain ist das unmöglich.
Interessant ist, dass für solche Investments viel leichter ein Sekundärmarkt auf einer Blockchain entstehen könnte.
Folgende Blockchain-Unternehmen versuchen gerade weltweit eine Marktplatz für Vermögenswerte bzw. Immobilien aufzubauen: Latoken, Atlant, imbrex, Real Property Token u.a. Das österreichische Crowdinvestment-Unternehmen Conda sammelt auch gerade Investorengeld ein (bei Blockchain-Start-ups heißt das ICO, Initial Coin Offering, da kann man sich bei der grundsätzlichen Geschäftsidee des Unternehmen beteiligen), um ihre Plattform auf eine Blockchain umzubauen.
Auch Crypto Real Estate befindet sich gerade in so einer ICO-Geld-Einsammel-Phase. Was wollen sie damit dann machen? Sie wollen ein Gewerbeimmobilien-Portfolio aufbauen, das dann mittels Blockchain bewirtschaftet wird. Die Firma bezieht ihren operativen Gewinn dann aus der Immobilienbewirtschaftung selbst: 20 Prozent davon behält sie ein, 80 Prozent reinvestiert sie – so der Plan.
Bau und BIM
Blockchains sind perfekt zum schnellen und transparenten Zusammenarbeiten, deshalb könnte die Technologie auch BIM zum Durchbruch verhelfen, so eine Studie vom Londoner Ingenieurbüro Arup.
Logisch: Jeder Fortschritt im Bau kann als Smart Contract gespeichert werden und auch in Kryptowährung an Ingenieure und Architekten bezahlt werden.
Und auch Tracking und Tracing kann damit eindeutig und leicht nachvollzogen werden: Jederzeitige Kontrolle, welche Baustoffe sich wo befinden, geht einer der Neige zu wird er automatisch beim besten Anbieter geordert und trifft er dann auf der Bausstelle ein und wird gescannt (oder mittels Chip getrackt), löst ein Smart Contract die Bezahlung aus.
FM/Betrieb/Hausverwaltung
Wie im Bauprozess, können Smart Contracts auch in Verbindung mit automatisierter/bedarfsorientierter Wartung erfolgen: automatische Bestellung von Hautechnik-Teilen, die oft gebraucht werden, sind da nur eine Idee. Für alle repetitiven, kleinen Aktionen eignet sich das. Oder wenn es um Energie geht, da gibt es das gerne zitierte Beispiel von der intelligenten Lampe, die von selbst den günstigsten Stromanbieter findet und dann über einen Smart Contract automatisch den Stromliefervertrag mit diesem Anbieter abschließt. IN der Hausverwaltung sind auch von banalen Mieterabrechnungen bis zu Haftungsthemen für eine Blockchain sinnvoll.
Im Webinar konnte ich nicht genauer auf Anwendungen im Gebäudebetrieb eingehen, aber hier sind zwei Artikel dazu. Die geben einen ganz guten Impuls: Hier der eine, und hier der andere.
Energie
Das Einspeisen von gewonnenem Strom ins Netz ist nicht so leicht. Außer man macht es über eine Blockchain. OK, am Anfang sicher auch kompliziert, aber grundsätzlich. Denn mit den schnellen, weil automatischen Verträgen lassen sich leichter Strommengen von Dach der Eigentümergemeinschaft X ins Netz vom gerade best zahlenden Stromanbieter Y einspeisen. Das Wiener Viertel Zwei hat dazu ein Pilotprojekt.
Retail
eLocations nennt sich ein Schweizer Unternehmen, das ebenfalls gerade den ICO durchläuft. Zwei Ideen sollen mit dem Geld verwirklicht werden: einerseits eine Plattform, die die Qualität von Einzelhandelsstandorten aus anonymisierten Mobilfunk- und Kreditkartendaten ableitet, und andererseits eine Infrastruktur zur Erstellung automatisierter Mietverträge für den Retailbereich.
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Investoren nehmen immer mehr Risiko
Hauptergebnisse einer aktuellen Investorenbefragung von Brickinvest:
• Deutliche Zunahme der Risikoakzeptanz von Gewerbeimmobilien-Investoren, insbesondere in Deutschland
• Großbritannien wird als Zielmarkt wieder am häufigsten genannt, jedoch nur noch von weniger als 30 Prozent der Befragten
• Interesse an A-Standorten geht zurück, B-Städte und regionale Märkte rücken immer stärker in den Fokus
• Kapitalwachstum bleibt mit deutlichem Abstand das dominierende Anlageziel
Grafik: Brickinvest
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Die Immofinanz geht in die Cloud
Immobiliengeschäft 4.0: Der große Schritt der IMMOFINANZ in die Cloud
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Veränderungen am Investmentmarkt
Umfrage unter den TOP 100 Multi Asset Managern:
57% der befragten Asset Manager erwarten ein Auftreten von Real Estate ETF´s auf dem deutschen Markt im Zeitraum zwischen 2019-2022, lediglich 13% sehen hier keine Produktpositionierung.
Insbesondere Real Estate Secondaries und Real Estate Multi Manager Fonds scheinen eine künftige Anlagealternative darzustellen. 20 % der Befragten sehen eine Allokationsquote von ca. 4 – 6 % in Real Estate Secondaries, 7,7 % ebenfalls in Real Estate Multi Manager Fonds.
Auch die Anlageform Private Equity würde im Falle eines Leitzinsanstiegs von einer Anpassung profitieren und einen bis 10% höheren Anteil in der Allokation von Investoren einnehmen. Hierbei liegt die Renditeerwartung jenseits der 10%.
Exchange Traded Funds widerfahren eine Anpassung von 5% in den Asset Allokationen und performen mit einer durchschnittlichen Rendite von 3%.
Quelle: Catella Market Tracker
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Der Kunstsupermarkt hat wieder offen!
Eine der besten Zwischennutzungen ist wieder da: der Kunstsupermarkt in der Mariahilfer Straße. Bis Ende Jänner 2018 sind dort mehrere tausende Werke von 90 Künstlern zu bewundern – und ausgesprochen fairen Preisen zu kaufen. Das Gebäude gehört der S IMMO AG, die die Räumlichkeiten jedes Jahr dem Projekt im Rahmen eines CSR-Programms zur Verfügung stellt.
„Der Kunstsupermarkt ist eine wirklich gelungene Idee, Kunst und Künstler mit Interessierten zusammenzubringen. Daher freuen wir uns besonders, diesem Projekt bereits zum elften Mal in Folge ein Zuhause geben zu können.“
Friedrich Wachernig, Vorstands der S IMMO AG
Foto: Kunstsupermarkt
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Der Vorläufer der S IMMO-Aktie ging justament am Schwarzen Montag 1987 an die Börse – erinnert sich S IMMO-Vorstand Ernst Vejdovszky, der seit 30 Jahren an der Spitze des erfolgreichen Unternehmens steht.
30 Jahre S Immo AG – begann am Schwarzen Montag
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Der neue Immobilien-Marktplatz für Kooperation
Lange wurde darüber gemutmaßt, was denn die Plattform des immobilienrings, der WKO, und des ÖVI wirklich können wird. Am Bundesimmobilientag in Salzburg wurde sie einerseits vorgestellt, heute vom immobilienring auch der Presse. MLS (Multi Listing System) heißt sie nicht, von Sharing-Plattform ist die Rede, wie wohl man sagt, das MLS sei das Vorbild.
Die Plattform wird Daumen mal Pi 100.000 bis 150.000 Euro in der Erstellung kosten und soll im März 2018 in einer Betaphase starten, dann wird sich weisen, wie weit sich Makler auch zu einer Zusammenarbeit bekennen und sie als Chance verstehen, denn eines ist klar: Wenn die Plattform lediglich als Vertriebskanal für schwierig vermittelbare Objekte gesehen wird, dann darf man sich über ihren Lebenszyklus Gedanken machen.
Denn genau das wäre die Grundidee: alle eigenen Objekte dem Markt und den anderen Maklern zugänglich zu machen, und daher die Nachfrage schneller und effizienter zu bedienen. Wenn auch die Provision geteilt wird, mehr Geschäft in weniger Zeit macht für alle Sinn. Georg Spiegelfeld vom immobilienring: „Makler mit einer übergreifenden, transparenten Zusammenarbeit könne nur gewinnen. Alleingänge bringen keinen dauerhaften Erfolg.“
In die Plattform spielen die Makler also die Objekte ein teilen diese Daten mit ihren Kollegen und auch den suchenden Konsumenten werden diese Infos zugänglich gemacht.
Die Praxis wird jedenfalls spannend:
Wer der großen Befürworter wird nicht (all) seine Objekte in die Datenbank spielen?
Ziel für Wien wären 60 bis 70 Prozent der Wohnungen in der Datenbank zu haben, meint Spiegelfeld heute. Positiv außerdem: Inserate auf dem neuen Markplatz seien jedenfalls von seriösen Maklern, denn Missbrauch oder zweifelhafte Makler würden nicht zugelassen werden. Hierfür wird auch einen eigene Schlichtungsstelle gegründet. Ein Argument für das Einspeisen wird wahrscheinlich der Preis werden, denn die von WKO, ÖVI und immobilienring gemeinsam noch diesen Herbst zu gründende Gesellschaft wird nicht gewinnorientiert sein.
Weiters interessant:
Was sagen die bestehenden Plattformen wie willhaben, immoscout24 etc.?
Denn würde die neue Plattform funktionieren, bedeutet das ziemlich sicher Umsatzrückgänge für herkömmliche Marktplätze. Bei ImmobilienScout24 gibt man sich vorerst gelassen und komentiert die neue Plattform auf meine Anfrage so: „Wir sehen neue digitale Ansätze als Belebung des Marktes. Solch ein frischer Wind belebt die Digitalisierung des Marktes und liefert Mehrwerte für viele Beteiligte.“
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Am 23. Juni im Standard: die neue IMMOBILIENWIRTSCHAFT!
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Der Soft-Relaunch der Immobilienwirtschaft
Die Immobilienwirtschaft wurde leicht adaptiert – sie ist frecher, poppiger, geiler!
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Eine Reise nach New York wartet!
Am 12. Mai startet wieder Aktien Trophy! Ein kostenloses Spiel bei dem man sein Händchen für österreichische Aktien testen kann und Reisen nach NY, London und Frankfurt sowie andere Überraschungspreise gewinnen kann. Wie das ganze funktioniert erklärt dieses Video hier. Jetzt kostenlos anmelden und ab 12.05.2017 mitspielen.
