Dauerbrenner Mietzinsminderung

Obwohl die Bestimmung des § 1096 ABGB seit der 3. Teilnovelle zum ABGB 1916 mehr oder weniger unverändert in Kraft ist, haben sich Ansprüche und Erwartungshaltungen und der Stellenwert des Wohnens an den „bedungenen Gebrauch“ gewandelt. Mietzinsminderung und die damit einhergehende Rechtsprechung ist ein Abbild der gesellschaftlichen, rechtlichen und technischen Entwicklungen der letzten 100 Jahre. Die Sitte im Sinne der „Verkehrssitte“ unterliegt einem permanenten Wandel. Mietzinsminderung ist sohin ein Spiegel der dynamischen Welt.

Die Judikatur zur Mietzinsminderung spiegelt nicht nur die Änderung des Wohnverhaltens, sondern auch Katastrophen, Kriege sowie Krisen wider. Von der Naturkatastrophe und der Corona-Pandemie über den Ukraine-Konflikt bis hin zur Klimakrise erzählt die Rechtsprechung zur Mietzinsminderung den historischen Ablauf der Ereignisse.

Der vom Höchstgericht geprägte Begriff des „Restnutzens“ iSd §§ 1104 ff ABGB hat mit der Covid-19-Pandemie Eingang in die bestandrechtliche Terminologie gefunden. Gerade in den Urteilen zur Covid-19-Pandemie zeigt sich das „Ineinandergreifen“ des öffentlichen und zivilen Rechts zB. anhand der Auslegung des Begriffes „Gastwirtschaft“ (OGH 8Ob131/21d) bzw. auch anhand der Frage der Gleich- bzw. Ungleichbehandlung von Pachtvertrag und Mietvertrag.

Die von der Judikatur entwickelten Grundsätze und Auswirkungen behördlicher Anordnungen/Regulierungen – Stichwort: „Betretungsverbote“ – sind womöglich auch auf Einschränkungen, bedingt durch die aufgrund der Ukrainekrise erörterten möglichen Temperaturgrenzen, „analog“ anzuwenden und lassen sich daraus unter Zugrundelegung der Rechtsprechung bei behördlich angeordnetem „Herabsenken“ der Raumtemperatur Mietzinsminderungsrechte/Ansprüche ableiten (vgl. www.derstandard.at/story/2000137439957/wifo-begruesst-eu-plaene-zur-absenkung-der-raumtemperatur-supermaerkte-kuendigen)

Neben der den Praktiker vor allem interessierenden Frage „wie viel Prozent Mietzinsminderung stehen bei Vorliegen eines bestimmten/konkreten Mangels zu“, sind gerade in Mietzinsminderungsverfahren die Kenntnis der Zivilprozessordnung, sowie der „Angriff“ bzw. „Verteidigungsmittel“ von erheblicher Bedeutung. Fragen der Aufrechnung, Anrechnung, Antragstellung – vom Unterbrechungsantrag zum Verbindungsantrag bis zum Zwischenantrag auf Feststellung – sind relevant. Die richtige Strategie und Taktik, sowie die Mietzinsminderungsrechte des Mieters sind bei einem eingeleiteten Mietzins- und Räumungsverfahren oder Kündigungsverfahren zu beachten.

Das Recht der Mietzinsminderung ist sohin ein Abbild der geschichtlichen Ereignisse und sind die einzelnen Entscheidungen Zeitdokumente. Das Seminar „Mietzinsminderung im Zeiten der Krisen“ dient zur Orientierung im weiten „Minenfeld“ des Mietzinsminderungsrechts.