Rollett bloggt seinen Senf.
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Rechtstipp
Kfz-Stellplätze im Innenhof – 80jährige Übung , dennoch kein Recht!
Wohnungseigentümern einer Wiener Liegenschaft, denen im Zuge des Ankaufes ihrer Wohnungen das Benützungsrecht an Kfz-Stellplätzen im Hof gemäß einer gültigen Benützungsregelung übertragen wurde, wurde mit Bescheid der MA 37 der Auftrag nach §129 Abs 10 Wiener Bauordnung (WrBO) erteilt, die Verwendung der Hofflächen als Kfz-Abstellplätze zu unterlassen, obwohl Kraftfahrzeuge seit über 80 Jahren dort abgestellt wurden. Das Verwaltungsgericht Wien bestätigte mit Urteil von 09.02.2021 den Unterlassungsbescheid (VGW-211/005/3355/2020/VOR).
von Manuela Maurer-Kollenz/Müller Partner Rechtsanwälte GmbH
Gemäß Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ist die strittig Hoffläche als „G“ (gärtnerische Ausgestaltung) ausgewiesen. Dass seit 1938 Kraftfahrzeuge in den Hof aus- und eingefahren sind und abgestellt wurden, half den Wohnungseigentümern nicht, denn im Bauakt fand sich weder eine Baubewilligung noch eine Bauanzeige für die gegenständlichen Kfz-Abstellplätze im Hof. Auch lag kein Plan auf, in dem Stellplätze im Hof ausgewiesen wären. Es war lediglich eine aus dem Jahre 1938 stammende Bewilligung für eine Gehsteigauffahrt und eine Gehsteigüberfahrt für die gegenständliche Liegenschaft aktenkundig. Das angerufene Verwaltungsgericht Wien folgte daraus nur, dass seit diesem Zeitpunkt Kfz in den Hof ein und aus fuhren. Diese Bewilligung ersetze jedoch nicht eine baubehördliche Bewilligung für die Kfz-Abstellplätze.
Bereits die seit 1930 geltende Bauordnung für Wien enthielt Vorschriften für den Bau und die Einrichtung von Einstellräumen für Kraftwagen. Eine darauf basierende Verordnung aus dem Jahre 1931 sah für Einstellplätze, wenn keine genehmigungspflichtige Bauherstellung damit verbunden ist, eine Anzeigepflicht vor. Im Bauakt fand sich weder Bauanzeige noch Bewilligung für die gegenständlichen Kfz-Abstellplätze im Hof und konnte von den beschwerten Wohnungseigentümern auch nicht der Beweis erbracht werden, dass eine solche jemals vorgenommen bzw eingeholt wurde.
Im Zusammenhang mit der Frage des Vorliegens eines vermuteten Konsenses für ein jahrzehntelang unbeanstandet gebliebenes Gebäude ist zwar ein besonders sorgfältiges Ermittlungsverfahren durchzuführen, da aber die Hauseinlage (Bauakt) bis ins Jahr 1898 zurückreicht, zahlreiche Bewilligungen enthält und sich kein Hinweis darauf ergeben hat, dass diese – insbesondere was die Bewilligung oder Anzeige der Hof-Kfz-Abstellplätze betrifft – unvollständig wäre, ist nicht davon auszugehen, dass die Kraftfahrzeuge im Hof der Liegenschaft jemals konsensgemäß abgestellt wurden.
Der Bescheid aus dem Jahr 1938, der eine Bewilligung der Gehsteigauf- und -überfahrt einräumte, kann die seit dem Jahr 1931 erforderliche Bauanzeige und die seit dem Jahr 1957 erforderliche Baubewilligung nach dem Wiener Garagengesetz nicht ersetzen. Auch aus den Kaufverträgen der einzelnen Wohnungen und der darin getätigten alleinigen Benützungs- und Nutzungsrechte für den Hof für den Rechtsvorgänger der betroffenen Wohnungseigentümer ergibt sich lediglich eine privatrechtliche Nutzungsberechtigung, die jedoch ebenfalls eine Bauanzeige oder Baubewilligung nach den Wiener Bauvorschriften nicht zu ersetzen vermag. Der gegenständliche Bauauftrag zur Beseitigung der Kfz-Abstellplätze im Hof erfolgte somit zu Recht, auch wenn diese offenbar schon seit einigen Jahrzenten bestehen.
FAZIT
Kfz-Einstellplätze sind nicht gesichert, auch wenn eine jahrzehntelange Übung diesen Anschein erweckt.
TIPPS
- Der Baukonsens zu Kfz-Stellplätzen, insbesondere auch im alten Gebäudebestand, ist genau zu prüfen. Eine wohnungseigentumsrechtliche und zivilrechtlich einwandfreie Rechtslage ist nur „die halbe Miete“.
- Achtung Bauträger, Projektentwickler und Makler. Gewährleistung und Haftung können lange nach dem abgeschlossenen/vermittelten Rechtsgeschäft auftreten. Zivilrechtlich einwandfreie Nutzungsrechte sind unbedingt auch öffentlich-rechtlich zu prüfen. Offenkundige, langjährige Übung saniert einen fehlenden Baukonsens nicht.
- Kfz-Abstellplätze bedürfen auch ohne Bauführung grundsätzlich einer baubehördlichen Bewilligung. Die Bewilligungspflicht nach dzt Rechtslage ergibt sich aus § 3 Abs. 1 Z 2 Wiener Garagengesetz (WGarG) 2008. Gemäß § 3 Abs. 3 WGarG 2008 bedarf keiner Bewilligung nach Abs. 1 Z 2 das Einstellen von höchstens zehn Krafträdern oder zwei Kraftwagen mit einem höchsten zulässigen Gesamtgewicht von je 3.500 kg auf einer unbebauten Liegenschaft oder in einem nicht allseits durch Gebäudemauern umschlossenen Hof von mindestens 80 m² Grundfläche, weiters in einer Abstandsfläche, wenn der Abstand vom Gebäude zur Nachbargrenze mindestens 3 m beträgt.
Autorin: Manuela Maurer-Kollenz/Müller Partner Rechtsanwälte GmbH. Müller Partner Rechtsanwälte sind Experten in allen immobilienrechtlichen Fragen und unterstützen Sie gerne
Sie erreichen die Autorin unter
m.maurer-kollenz@mplaw.at
+ 43 1 535 8008
Rechtstipp 1
Kfz-Stellplätze im Innenhof – 80jährige Übung , dennoch kein Recht!
Was Eigentümer prüfen sollen, bevor ein Unterlassungsbescheid ins Haus flattert.
Wie geht die Hotelindustrie mit der Krise um?
Witzig finde ich, wenn jetzt Immobilienhefte erscheinen, die den großen Hotelboom ankündigen. Da hat wohl wer die Corona-Krise verschlafen …
Gerade für die Assetklasse Hotel ist’s extra brenzlig. Einnahmen im Betrieb: null. Investitionsanreiz: gering. Sorgen für Gebäudeeigentümer: viele.
Beispiel Gorgeous Smiling Hotels GmbH, die müssen mit für 100 Hotels individuelle Lösungen finden. Die Lage ist nach Eigenangaben „prekär und gerade für das extrem schnell expandierende Unternehmen eine riesige Herausforderung“.
Neben Franchiseverträgen mit internationalen Hotelketten, betreibt die Gorgeous Smiling Hotels GmbH immer mehr eigene Marken. Bisher wurden acht eigene Brands – Arthotel ANA, Arthotel ANA Living, The Rilano, Rilano 24|7, Rilano Resorts, Bentō Inn, Roomingtons sowie DesignCity Hotels – am Markt platziert.
Jetzt grundreinigen
Um den großen Schaden zu minimieren, versucht das Unternehmen auf Kündigungen im Personalbereich zu verzichten und hat auf Kurzarbeit umgestellt. Des Weiteren wird die neue Situation genutzt, die Hotels einer Grundreinigung zu unterziehen, Instandhaltungsarbeiten durchzuführen und alles, was im alltäglichen Betrieb oft liegen bleibt, zu erledigen. Wareneinkäufe und Investitionen, die derzeit nicht relevant sind, werden verschoben.
„Wichtig sind jetzt alle Vorkehrungen für die Zeit „danach“. Wir müssen heute den Kontakt zu unseren Business- und Topkunden sowie den Reiseveranstaltern aufrechterhalten und auf allen Kanälen Buchungsanreize schaffen“, so Holger Behrens, einer der drei Geschäftsführer der Gorgeous Smiling Hotels GmbH.
„Diese absolute Krisensituation ist unberechenbar und nicht greifbar, weil wir nicht wissen, wie lange diese Zwangspause und die Pandemie in unserem Land und auf der Welt anhalten wird“
Holger Behrens
Anlässlich der katastrophalen Umstände auch im Krankenhausbereich und die stetig steigenden Zahlen an Corona-Infizierten, führen die Betreiber der Gorgeous Smiling Hotels GmbH derzeit Gespräche, vereinzelte Hotels zu provisorischen Stationen um zu funktionieren.
„Die Krankenhäuser sollen genug Kapazitäten für Intensivpatienten bereithalten können, und wir als Hoteliers möchten gerne unseren Beitrag leisten und Betten für leichtere Fälle zur Verfügung stellen. Es ist wichtig in solch´ einer Zeit, zusammen zu halten und zu helfen. Eine Entlastung der Krankenhäuser wäre dann wenigstens gewährleistet“, so Heiko Grote, ebenfalls Geschäftsführer der Gorgeous Smiling Hotels.
Das Bild oben zeigt das erste Hotel der Eigenmarke DesignCity, das Maison Schiller in München. Credit: Gorgeous Smiling Hotels GmbH
Prozessfinanzierer für Mietzinsentfall
Schnell auf die aktuelle Situation reagiert hat Mietheld. Der Prozessfinanzierer verspricht:
Konkret kann jetzt jeder seinen gewerblichen Miet- bzw. Pachtvertrag und dazugehörige Daten auf www.mietheld.at/unternehmen übermitteln und die gewünschte Vorgehensweise auswählen. Anschließend finanziert Mietheld einen spezialisierten Rechtsanwalt, der eine individuelle Fallprüfung anhand der Daten vornimmt und dem Kunden die entsprechende rechtliche Auswertung übermittelt.
Die von Mietheld finanzierte Rechtsvertretung kann den Vermieter anschließend über die Rechtslage aufklären und einen Vergleich über einen neuen, reduzierten Mietzins erzielen, wobei eine Erfolgsprovision von 35% des Ersparnis fällig wird. Bei mangelnder Kompromissbereitschaft des Vermieters setzt ihn der Rechtsanwalt über die Fortsetzung der Zahlung unter Vorbehalt einer Rückfoderung oder über die gänzliche Aussetzung in Kenntnis.
Die komplette Presseaussendung dazu lesen Sie hier.
Corona-Problem Hauptversammlung
CORESTATE gab eben bekannt, ihre Hauptversammlung zu verschieben. Auch bei den meisten heimischen Immo-AGs steht dieses Ereignis an. Das ist jetzt natürlich ein Problem.
CMS Reich-Rohrwig Hainz hat heute dazu einige interessante Informationen verschickt:
Zwingt Covid-19 dazu, Hauptversammlungen abzusagen?
Laut Homepage des Bundesministeriums für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz (www.sozialministerium.at) werden zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 Veranstaltungen gänzlich untersagt, weil sich an keinem Ort mehr als fünf Menschen auf einmal treffen sollen. Deshalb dürfen Hauptversammlungen nicht durchgeführt werden, wenn mehr als fünf Personen teilnehmen. Bei den meisten Gesellschaften, insbesondere bei Publikumsgesellschaften, empfiehlt sich daher eine Verschiebung der Hauptversammlung.
Bestünde nicht die Möglichkeit Zugangsbeschränkungen einzuführen?
Grundsätzlich ist jeder Aktionär zur physischen Teilnahme an der Hauptversammlung berechtigt. Einzelne Aktionäre können zwar von der Hauptversammlung ausgeschlossen werden, wenn sie den Ablauf beträchtlich stören, aber nicht um die behördliche Teilnehmerzahl einzuhalten.
Sollte sich die Situation nicht bald entspannen, könnte es für manche Gesellschaften schwierig werden, die ordentliche Hauptversammlung abzuhalten?
Solange ein Versammlungsverbot besteht, geht dieses der Pflicht zum Abhalten der Hauptversammlung vor. Deshalb sind auch keine Zwangsstrafen zu befürchten, wenn die gesetzliche 8-Monats-Frist nach Ende des Geschäftsjahres überschritten wird. Denn die Pflicht zum Abhalten der ordentlichen Hauptversammlung wird durch die Pflichten nach dem Epidemiegesetz overruled. Es wird aber einer guten Corporate Governance entsprechen den Jahresabschluss, sobald er fertiggestellt und geprüft ist, auf die Homepage zu stellen und zur Abholung aufzulegen.
Könnte eine Aktiengesellschaft ihre Hauptversammlung nicht einfach elektronisch abhalten?
Eine rein virtuelle Hauptversammlung im Cyberspace lässt das Aktiengesetz derzeit nicht zu. Aber auch elektronische Kommunikationsmittel dürfen begleitend zur Präsenzversammlung nur eingesetzt werden, wenn dies die Satzung erlaubt. Fehlt die Erlaubnis der Satzung, muss daher zuerst in einer – physisch abzuhaltenden – Hauptversammlung die Satzung entsprechend geändert werden.
Zeigen die aktuellen Entwicklungen, dass es empfehlenswert ist, elektronische Kommunikationsmittel zu verwenden?
Die aktuellen Entwicklungen zeigen, dass elektronische Kommunikationsmittel ihren Beitrag dazu leisten, die Entscheidungsfähigkeit der Gesellschaft zu jeder Zeit sicherzustellen. Auf Grund anderer Gefahren sollte man nicht ausschließlich auf elektronische Kommunikationsmittel angewiesen sein; von vornherein auf sie zu verzichten kann aber von Nachteil sein.
Müssen nach der Aufhebung des Versammlungsverbots besondere Maßnahmen bei Hauptversammlungen ergriffen werden?
Es empfiehlt sich für ausreichende Hygienemaßnahmen zu sorgen, etwa auch durch das Aufstellen von Desinfektionsmitteln oder das Verteilen von Desinfektionstüchern.
Deutsche treffen sich zu Jahrestagung, um Corona zu diskutieren
Einigermaßen skurril finde ich das: In Deutschland will die Immobilien Investment Akademie (IIA) auf ihrer Jahreskonferenz Anfang April die Auswirkungen von Covid-19 diskutieren.
Konkret will sie „das Thema „Covid-19 und die wirtschaftlichen Auswirkungen“ in den Mittelpunkt der Tagung stellen“, heißt es in der Aussendung vom 10. März 2020. Die IIA erwartet rund 250 Teilnehmer.
Bei uns schließen Schulen, Museen, Unis etc. und die wollen sich in realiter treffen, um Viren schneller auszutauschen – eigenartig, die sonst so peniblen Deutschen … Aber immerhin, ein Tagungspunkt beschäftigt sich auch mit: „Szenarien bezüglich Firmen- und Privat-Insolvenzen“.
Heimo Rollett kauft eine Hose und geht mit sich essen
Der Vienna Airport gespenstisch still, der MIPIM-Bomber am Dienstag nach Nizza praktisch leer. Jede U-Bahn ist derzeit gefährlicher als nach Cannes zu fliegen. Die MIPIM ist abgesagt, ich schau es mir trotzdem an, weil als digitaler Nomade ist mir ja wurscht, wo ich arbeite. Und ich sag’s Ihnen: Es ist herrlich. So normal. Die Preise nur übertrieben und nicht komplett irre. Die Menschen entspannt, Touristen, wie sie an die Côte d’Azur gehören. Nur ganz vereinzelt trifft man Immobilien-Typen. Kennt man auch ohne Bandl um den Hals sofort heraus, naja, eine eigene Spezies halt. Aber jeder hat Zeit, alles ist gelassener und die wenigen Gespräche, die ich führe, sind sehr gut.
Zahlt es sich also aus herzufahren? Absolut nicht. Als Journalist finde ich immer Stoff zum Schreiben. Aber der dichte Terminplan, der die enormen Ausgaben rechtfertigen würde, kommt nie und nimmer zustande. Die Immo-Menschen muss man schon wirklich wie im Wimmelbild suchen.
Ich pflege unterdessen zum ersten Mal seit Anbeginn meiner MIPIM-Karriere, auch mal alleine was essen zu gehen, es zu genießen und weil diesmal sogar Zeit für ein Privatleben bleibt, habe ich mir eben spontan eine Hose gekauft. Die Nicht-MIPIM 2020 ist herrlich! À bientôt!
Ein Preis und viel Arbeit
Also, dass das Wall Street Journal den FIABCI Prix d’Excellence als “Oscar of the property world” bezeichnet, stimmt nur halb. Es handelt sich um eine bezahlte Anzeige, in der davon gesprochen wird. Und wenn wir schon von Qualität reden, wollen wir Promotion-Strecken und Redaktion schon auseinander halten.
Nichts desto trotz geht es bei dem Preis, der exzellente Immobilien auszeichnet, durch und durch um Qualität. Der Award wird weltweit verliehen, jedes FIABCI-Land entwickelt aber eigene Bewertungskriterien. Die klingen in Österreich durchaus sinnvoll. Eine zehnköpfige Jury bewertet die eingereichten Gebäude in fünf Kategorien (Wohnen, Gewerbe, Hotel, Altbau, Spezialimmobilien) mittels folgender Kriterien:
Projektkonzept, Projektentwicklung, Architektur, Nachhaltigkeit, Innovation und Nutzungsperspektiven, Integration in das Umfeld, Zukunftsperspektiven und gesellschaftliche Relevant, Projektabwicklung, Logistik und Prozesse, Finanzen, wirtschaftliche Nachhaltigkeit, Marketing und Kommunikation.
Dass das für die ehrenamtlichen Juroren nicht leicht ist, weiß ich aus eigener Erfahrung. Als Jury-Mitglied des damaligen Austrian FM Awards ackerte ich mich durch unzählige Unterlagen, besichtigte sehr unterschiedliche Gebäude und versuchte in der Diskussion diese zu vergleichen und zu bewerten.
Da macht eine vielköpfige Jury und der Diskurs schon Sinn, um Herausragendes auszufiltern und auszuzeichnen. Und deswegen halte ich den FIABCI Prix auch für wichtig, denn neben häßlicher Investorenarchitektur gibt es auch geniale Immobilien, die die Nutzer ernst nehmen. Und die gehören voller Stolz vor den Vorhang!
Eingereicht können Projekte bits 3. Juni 2020 werden. Details hier.
DIE MIPIM IST ABGESAGT und vorerst auf Juni verschoben.
light+building abgesagt
Aufgrund der verstärkten Verbreitung des Coronavirus in Europa hat sich die Messe Frankfurt für die Verschiebung der Light + Building entschieden. Die Weltleitmesse für Licht und Gebäudetechnik findet jetzt neu zwischen Mitte und Ende September 2020 in Frankfurt am Main statt.
Another friendly Alien
Inmitten der Grazer Altstadt setzt das von Zaha Hadid geplante und der WEGRAZ realisierte architektonische Leuchtturmprojekt ARGOS avantgardistische Zeichen. Die City of Design ist um eine neue Sehenswürdigkeit und ein innovatives Beherbergungskonzept reicher. Letzte Woche wurde das spektakuläre Haus eröffnet. Dank der guten Zusammenarbeit mit allen Gewerken unter Generalplanung von Architekt Martin Cserni verkörpert ARGOS nun, knapp vier Jahre nach Baubeginn, die logische Fortführung der bewährten WEGRAZ-Philosophie: „Wertvolle Bauten zu erhalten, hochwertige Baukunst in der Stadt in der wir leben zu schaffen UND innovative Nutzungskonzepte zu realisieren“, so WEGRAZ Geschäftsführer Dieter Johs.
Kernnutzung des Hauses sind 21 servicierte Apartments mit einem, in dieser Form und Qualität in der Grazer Innenstadt einzigartigen Wohn- und Beherbergungskonzept. In den komplett ausgestatteten Apartments genießen ARGOS-Gäste privates Wohngefühl, gepaart mit exklusivem, individuell wählbaren Hotelkomfort – vom Frühstücks- bis zum Reinigungs- und Wäsche-Service, von Botengängen bis zum Concierge-Service …
Im Erdgeschoß hat der international erfolgreiche Innenausstatter CSERNI einen modernen Showroom eingerichtet. Individuelle Privatkunden und Architekten stoßen in der inspirierenden Atmosphäre des Gebäudes auf kompetente Beratung und eine umfangreiche Musterbibliothek. „Mit dem Cserni live Schauraum haben wir eine Anlaufstelle für unsere Kunden in Graz geschaffen, in der Muster und Materialen vor Ort kombiniert, gespürt und erlebt werden können“, freut sich Arch. Martin Cserni, Eigentümer der Cserni Group.
Sein Büro zeichnet auch für die Umsetzung des komplexen Gebäudes als Generalplaner verantwortlich. Es ist nicht das erste von Zaha Hadid geplante Gebäude übrigens, das Cserni gekonnt mit stilvoller Atmosphäre belebt. Der internationale Traditionsbetrieb mit steirischen Wurzeln fertigte ebenso das Interieur für das Library and Learning Center am WU Campus Wien nach den Entwürfen der weltberühmten Architektin wie auch wesentliche Teile des Innenlebens der Elbphilharmonie in Hamburg nach dem Design der Architekten Herzog & de Meuron. Zu weiteren Referenzen zählen etwa die Do & Co Allianz Arena in München, das Motto am Fluss, das Sofitel oder die OPEC in Wien.
Neben dem Kunsthaus hat Graz nun noch ein mutiges Gebäude, das mutig anders ist, aber sich dennoch in die Altstadt eingliedert – Respekt!
Fotos: WEGRAZ
Die höchsten Mieten
sind Mietwohnungen in Wien. Der durchschnittliche Quadratmeter-Angebotspreis liegt laut willhaben-Erhebung bei 19,3 Euro in der Inneren Stadt. Auf Platz zwei im Ranking der teuersten Durchschnittsmieten liegt Innsbruck (17,6 Euro) dann folgt Kitzbühel (16,2 Euro).
Family Offices wollen mehr Immobilien
Der durchschnittliche Immobilienanteil von Family Offices liegt bei 34 % und soll sich auf 36,5 % im Jahr 2021 und 42 % im Jahr 2025 erhöhen (zum Vergleich: bei Multi-Asset-Investoren ca. 10 %). Knapp die Hälfte der von Catella Befragten (46 %) ist schwerpunktmäßig im Bereich Core+ investiert.
Köpfe in neuen Positionen
Findheim holt sich den Digital-Experten Cristian Busoi (42), der justimmo zur absoluten Erfolgssoftware machte. Bei dem Wiener PropTech-StartUp findheim ist Busoi nun als Head of Business Development tätig.
Auch beim Immobilien-Asset- und Investmentmanager GalCap Europe gibt es einen Neuen: David Hofer (37) bekleidet die neu geschaffene Position des „Director Transactions“. Hofer ist somit zukünftig zuständig für die An- und Verkaufsaktivitäten aller von GalCap beratenen Vehikel. Sein Fokus liegt auf dem Ausbau des Wohn- und Büroportfolios in Österreich und dem weiteren Ausbau des weitgespannten internationalen Netzwerkes des Unternehmens.
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Rechtstipp
Kfz-Stellplätze im Innenhof – 80jährige Übung , dennoch kein Recht!
Wohnungseigentümern einer Wiener Liegenschaft, denen im Zuge des Ankaufes ihrer Wohnungen das Benützungsrecht an Kfz-Stellplätzen im Hof gemäß einer gültigen Benützungsregelung übertragen wurde, wurde mit Bescheid der MA 37 der Auftrag nach §129 Abs 10 Wiener Bauordnung (WrBO) erteilt, die Verwendung der Hofflächen als Kfz-Abstellplätze zu unterlassen, obwohl Kraftfahrzeuge seit über 80 Jahren dort abgestellt wurden. Das Verwaltungsgericht Wien bestätigte mit Urteil von 09.02.2021 den Unterlassungsbescheid (VGW-211/005/3355/2020/VOR).
von Manuela Maurer-Kollenz/Müller Partner Rechtsanwälte GmbH
Gemäß Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ist die strittig Hoffläche als „G“ (gärtnerische Ausgestaltung) ausgewiesen. Dass seit 1938 Kraftfahrzeuge in den Hof aus- und eingefahren sind und abgestellt wurden, half den Wohnungseigentümern nicht, denn im Bauakt fand sich weder eine Baubewilligung noch eine Bauanzeige für die gegenständlichen Kfz-Abstellplätze im Hof. Auch lag kein Plan auf, in dem Stellplätze im Hof ausgewiesen wären. Es war lediglich eine aus dem Jahre 1938 stammende Bewilligung für eine Gehsteigauffahrt und eine Gehsteigüberfahrt für die gegenständliche Liegenschaft aktenkundig. Das angerufene Verwaltungsgericht Wien folgte daraus nur, dass seit diesem Zeitpunkt Kfz in den Hof ein und aus fuhren. Diese Bewilligung ersetze jedoch nicht eine baubehördliche Bewilligung für die Kfz-Abstellplätze.
Bereits die seit 1930 geltende Bauordnung für Wien enthielt Vorschriften für den Bau und die Einrichtung von Einstellräumen für Kraftwagen. Eine darauf basierende Verordnung aus dem Jahre 1931 sah für Einstellplätze, wenn keine genehmigungspflichtige Bauherstellung damit verbunden ist, eine Anzeigepflicht vor. Im Bauakt fand sich weder Bauanzeige noch Bewilligung für die gegenständlichen Kfz-Abstellplätze im Hof und konnte von den beschwerten Wohnungseigentümern auch nicht der Beweis erbracht werden, dass eine solche jemals vorgenommen bzw eingeholt wurde.
Im Zusammenhang mit der Frage des Vorliegens eines vermuteten Konsenses für ein jahrzehntelang unbeanstandet gebliebenes Gebäude ist zwar ein besonders sorgfältiges Ermittlungsverfahren durchzuführen, da aber die Hauseinlage (Bauakt) bis ins Jahr 1898 zurückreicht, zahlreiche Bewilligungen enthält und sich kein Hinweis darauf ergeben hat, dass diese – insbesondere was die Bewilligung oder Anzeige der Hof-Kfz-Abstellplätze betrifft – unvollständig wäre, ist nicht davon auszugehen, dass die Kraftfahrzeuge im Hof der Liegenschaft jemals konsensgemäß abgestellt wurden.
Der Bescheid aus dem Jahr 1938, der eine Bewilligung der Gehsteigauf- und -überfahrt einräumte, kann die seit dem Jahr 1931 erforderliche Bauanzeige und die seit dem Jahr 1957 erforderliche Baubewilligung nach dem Wiener Garagengesetz nicht ersetzen. Auch aus den Kaufverträgen der einzelnen Wohnungen und der darin getätigten alleinigen Benützungs- und Nutzungsrechte für den Hof für den Rechtsvorgänger der betroffenen Wohnungseigentümer ergibt sich lediglich eine privatrechtliche Nutzungsberechtigung, die jedoch ebenfalls eine Bauanzeige oder Baubewilligung nach den Wiener Bauvorschriften nicht zu ersetzen vermag. Der gegenständliche Bauauftrag zur Beseitigung der Kfz-Abstellplätze im Hof erfolgte somit zu Recht, auch wenn diese offenbar schon seit einigen Jahrzenten bestehen.
FAZIT
Kfz-Einstellplätze sind nicht gesichert, auch wenn eine jahrzehntelange Übung diesen Anschein erweckt.
TIPPS
- Der Baukonsens zu Kfz-Stellplätzen, insbesondere auch im alten Gebäudebestand, ist genau zu prüfen. Eine wohnungseigentumsrechtliche und zivilrechtlich einwandfreie Rechtslage ist nur „die halbe Miete“.
- Achtung Bauträger, Projektentwickler und Makler. Gewährleistung und Haftung können lange nach dem abgeschlossenen/vermittelten Rechtsgeschäft auftreten. Zivilrechtlich einwandfreie Nutzungsrechte sind unbedingt auch öffentlich-rechtlich zu prüfen. Offenkundige, langjährige Übung saniert einen fehlenden Baukonsens nicht.
- Kfz-Abstellplätze bedürfen auch ohne Bauführung grundsätzlich einer baubehördlichen Bewilligung. Die Bewilligungspflicht nach dzt Rechtslage ergibt sich aus § 3 Abs. 1 Z 2 Wiener Garagengesetz (WGarG) 2008. Gemäß § 3 Abs. 3 WGarG 2008 bedarf keiner Bewilligung nach Abs. 1 Z 2 das Einstellen von höchstens zehn Krafträdern oder zwei Kraftwagen mit einem höchsten zulässigen Gesamtgewicht von je 3.500 kg auf einer unbebauten Liegenschaft oder in einem nicht allseits durch Gebäudemauern umschlossenen Hof von mindestens 80 m² Grundfläche, weiters in einer Abstandsfläche, wenn der Abstand vom Gebäude zur Nachbargrenze mindestens 3 m beträgt.
Autorin: Manuela Maurer-Kollenz/Müller Partner Rechtsanwälte GmbH. Müller Partner Rechtsanwälte sind Experten in allen immobilienrechtlichen Fragen und unterstützen Sie gerne
Sie erreichen die Autorin unter
m.maurer-kollenz@mplaw.at
+ 43 1 535 8008
Rechtstipp 1
Kfz-Stellplätze im Innenhof – 80jährige Übung , dennoch kein Recht!
Was Eigentümer prüfen sollen, bevor ein Unterlassungsbescheid ins Haus flattert.
Wie geht die Hotelindustrie mit der Krise um?
Witzig finde ich, wenn jetzt Immobilienhefte erscheinen, die den großen Hotelboom ankündigen. Da hat wohl wer die Corona-Krise verschlafen …
Gerade für die Assetklasse Hotel ist’s extra brenzlig. Einnahmen im Betrieb: null. Investitionsanreiz: gering. Sorgen für Gebäudeeigentümer: viele.
Beispiel Gorgeous Smiling Hotels GmbH, die müssen mit für 100 Hotels individuelle Lösungen finden. Die Lage ist nach Eigenangaben „prekär und gerade für das extrem schnell expandierende Unternehmen eine riesige Herausforderung“.
Neben Franchiseverträgen mit internationalen Hotelketten, betreibt die Gorgeous Smiling Hotels GmbH immer mehr eigene Marken. Bisher wurden acht eigene Brands – Arthotel ANA, Arthotel ANA Living, The Rilano, Rilano 24|7, Rilano Resorts, Bentō Inn, Roomingtons sowie DesignCity Hotels – am Markt platziert.
Jetzt grundreinigen
Um den großen Schaden zu minimieren, versucht das Unternehmen auf Kündigungen im Personalbereich zu verzichten und hat auf Kurzarbeit umgestellt. Des Weiteren wird die neue Situation genutzt, die Hotels einer Grundreinigung zu unterziehen, Instandhaltungsarbeiten durchzuführen und alles, was im alltäglichen Betrieb oft liegen bleibt, zu erledigen. Wareneinkäufe und Investitionen, die derzeit nicht relevant sind, werden verschoben.
„Wichtig sind jetzt alle Vorkehrungen für die Zeit „danach“. Wir müssen heute den Kontakt zu unseren Business- und Topkunden sowie den Reiseveranstaltern aufrechterhalten und auf allen Kanälen Buchungsanreize schaffen“, so Holger Behrens, einer der drei Geschäftsführer der Gorgeous Smiling Hotels GmbH.
„Diese absolute Krisensituation ist unberechenbar und nicht greifbar, weil wir nicht wissen, wie lange diese Zwangspause und die Pandemie in unserem Land und auf der Welt anhalten wird“
Holger Behrens
Anlässlich der katastrophalen Umstände auch im Krankenhausbereich und die stetig steigenden Zahlen an Corona-Infizierten, führen die Betreiber der Gorgeous Smiling Hotels GmbH derzeit Gespräche, vereinzelte Hotels zu provisorischen Stationen um zu funktionieren.
„Die Krankenhäuser sollen genug Kapazitäten für Intensivpatienten bereithalten können, und wir als Hoteliers möchten gerne unseren Beitrag leisten und Betten für leichtere Fälle zur Verfügung stellen. Es ist wichtig in solch´ einer Zeit, zusammen zu halten und zu helfen. Eine Entlastung der Krankenhäuser wäre dann wenigstens gewährleistet“, so Heiko Grote, ebenfalls Geschäftsführer der Gorgeous Smiling Hotels.
Das Bild oben zeigt das erste Hotel der Eigenmarke DesignCity, das Maison Schiller in München. Credit: Gorgeous Smiling Hotels GmbH
Prozessfinanzierer für Mietzinsentfall
Schnell auf die aktuelle Situation reagiert hat Mietheld. Der Prozessfinanzierer verspricht:
Konkret kann jetzt jeder seinen gewerblichen Miet- bzw. Pachtvertrag und dazugehörige Daten auf www.mietheld.at/unternehmen übermitteln und die gewünschte Vorgehensweise auswählen. Anschließend finanziert Mietheld einen spezialisierten Rechtsanwalt, der eine individuelle Fallprüfung anhand der Daten vornimmt und dem Kunden die entsprechende rechtliche Auswertung übermittelt.
Die von Mietheld finanzierte Rechtsvertretung kann den Vermieter anschließend über die Rechtslage aufklären und einen Vergleich über einen neuen, reduzierten Mietzins erzielen, wobei eine Erfolgsprovision von 35% des Ersparnis fällig wird. Bei mangelnder Kompromissbereitschaft des Vermieters setzt ihn der Rechtsanwalt über die Fortsetzung der Zahlung unter Vorbehalt einer Rückfoderung oder über die gänzliche Aussetzung in Kenntnis.
Die komplette Presseaussendung dazu lesen Sie hier.
Corona-Problem Hauptversammlung
CORESTATE gab eben bekannt, ihre Hauptversammlung zu verschieben. Auch bei den meisten heimischen Immo-AGs steht dieses Ereignis an. Das ist jetzt natürlich ein Problem.
CMS Reich-Rohrwig Hainz hat heute dazu einige interessante Informationen verschickt:
Zwingt Covid-19 dazu, Hauptversammlungen abzusagen?
Laut Homepage des Bundesministeriums für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz (www.sozialministerium.at) werden zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 Veranstaltungen gänzlich untersagt, weil sich an keinem Ort mehr als fünf Menschen auf einmal treffen sollen. Deshalb dürfen Hauptversammlungen nicht durchgeführt werden, wenn mehr als fünf Personen teilnehmen. Bei den meisten Gesellschaften, insbesondere bei Publikumsgesellschaften, empfiehlt sich daher eine Verschiebung der Hauptversammlung.
Bestünde nicht die Möglichkeit Zugangsbeschränkungen einzuführen?
Grundsätzlich ist jeder Aktionär zur physischen Teilnahme an der Hauptversammlung berechtigt. Einzelne Aktionäre können zwar von der Hauptversammlung ausgeschlossen werden, wenn sie den Ablauf beträchtlich stören, aber nicht um die behördliche Teilnehmerzahl einzuhalten.
Sollte sich die Situation nicht bald entspannen, könnte es für manche Gesellschaften schwierig werden, die ordentliche Hauptversammlung abzuhalten?
Solange ein Versammlungsverbot besteht, geht dieses der Pflicht zum Abhalten der Hauptversammlung vor. Deshalb sind auch keine Zwangsstrafen zu befürchten, wenn die gesetzliche 8-Monats-Frist nach Ende des Geschäftsjahres überschritten wird. Denn die Pflicht zum Abhalten der ordentlichen Hauptversammlung wird durch die Pflichten nach dem Epidemiegesetz overruled. Es wird aber einer guten Corporate Governance entsprechen den Jahresabschluss, sobald er fertiggestellt und geprüft ist, auf die Homepage zu stellen und zur Abholung aufzulegen.
Könnte eine Aktiengesellschaft ihre Hauptversammlung nicht einfach elektronisch abhalten?
Eine rein virtuelle Hauptversammlung im Cyberspace lässt das Aktiengesetz derzeit nicht zu. Aber auch elektronische Kommunikationsmittel dürfen begleitend zur Präsenzversammlung nur eingesetzt werden, wenn dies die Satzung erlaubt. Fehlt die Erlaubnis der Satzung, muss daher zuerst in einer – physisch abzuhaltenden – Hauptversammlung die Satzung entsprechend geändert werden.
Zeigen die aktuellen Entwicklungen, dass es empfehlenswert ist, elektronische Kommunikationsmittel zu verwenden?
Die aktuellen Entwicklungen zeigen, dass elektronische Kommunikationsmittel ihren Beitrag dazu leisten, die Entscheidungsfähigkeit der Gesellschaft zu jeder Zeit sicherzustellen. Auf Grund anderer Gefahren sollte man nicht ausschließlich auf elektronische Kommunikationsmittel angewiesen sein; von vornherein auf sie zu verzichten kann aber von Nachteil sein.
Müssen nach der Aufhebung des Versammlungsverbots besondere Maßnahmen bei Hauptversammlungen ergriffen werden?
Es empfiehlt sich für ausreichende Hygienemaßnahmen zu sorgen, etwa auch durch das Aufstellen von Desinfektionsmitteln oder das Verteilen von Desinfektionstüchern.
Deutsche treffen sich zu Jahrestagung, um Corona zu diskutieren
Einigermaßen skurril finde ich das: In Deutschland will die Immobilien Investment Akademie (IIA) auf ihrer Jahreskonferenz Anfang April die Auswirkungen von Covid-19 diskutieren.
Konkret will sie „das Thema „Covid-19 und die wirtschaftlichen Auswirkungen“ in den Mittelpunkt der Tagung stellen“, heißt es in der Aussendung vom 10. März 2020. Die IIA erwartet rund 250 Teilnehmer.
Bei uns schließen Schulen, Museen, Unis etc. und die wollen sich in realiter treffen, um Viren schneller auszutauschen – eigenartig, die sonst so peniblen Deutschen … Aber immerhin, ein Tagungspunkt beschäftigt sich auch mit: „Szenarien bezüglich Firmen- und Privat-Insolvenzen“.
Heimo Rollett kauft eine Hose und geht mit sich essen
Der Vienna Airport gespenstisch still, der MIPIM-Bomber am Dienstag nach Nizza praktisch leer. Jede U-Bahn ist derzeit gefährlicher als nach Cannes zu fliegen. Die MIPIM ist abgesagt, ich schau es mir trotzdem an, weil als digitaler Nomade ist mir ja wurscht, wo ich arbeite. Und ich sag’s Ihnen: Es ist herrlich. So normal. Die Preise nur übertrieben und nicht komplett irre. Die Menschen entspannt, Touristen, wie sie an die Côte d’Azur gehören. Nur ganz vereinzelt trifft man Immobilien-Typen. Kennt man auch ohne Bandl um den Hals sofort heraus, naja, eine eigene Spezies halt. Aber jeder hat Zeit, alles ist gelassener und die wenigen Gespräche, die ich führe, sind sehr gut.
Zahlt es sich also aus herzufahren? Absolut nicht. Als Journalist finde ich immer Stoff zum Schreiben. Aber der dichte Terminplan, der die enormen Ausgaben rechtfertigen würde, kommt nie und nimmer zustande. Die Immo-Menschen muss man schon wirklich wie im Wimmelbild suchen.
Ich pflege unterdessen zum ersten Mal seit Anbeginn meiner MIPIM-Karriere, auch mal alleine was essen zu gehen, es zu genießen und weil diesmal sogar Zeit für ein Privatleben bleibt, habe ich mir eben spontan eine Hose gekauft. Die Nicht-MIPIM 2020 ist herrlich! À bientôt!
Ein Preis und viel Arbeit
Also, dass das Wall Street Journal den FIABCI Prix d’Excellence als “Oscar of the property world” bezeichnet, stimmt nur halb. Es handelt sich um eine bezahlte Anzeige, in der davon gesprochen wird. Und wenn wir schon von Qualität reden, wollen wir Promotion-Strecken und Redaktion schon auseinander halten.
Nichts desto trotz geht es bei dem Preis, der exzellente Immobilien auszeichnet, durch und durch um Qualität. Der Award wird weltweit verliehen, jedes FIABCI-Land entwickelt aber eigene Bewertungskriterien. Die klingen in Österreich durchaus sinnvoll. Eine zehnköpfige Jury bewertet die eingereichten Gebäude in fünf Kategorien (Wohnen, Gewerbe, Hotel, Altbau, Spezialimmobilien) mittels folgender Kriterien:
Projektkonzept, Projektentwicklung, Architektur, Nachhaltigkeit, Innovation und Nutzungsperspektiven, Integration in das Umfeld, Zukunftsperspektiven und gesellschaftliche Relevant, Projektabwicklung, Logistik und Prozesse, Finanzen, wirtschaftliche Nachhaltigkeit, Marketing und Kommunikation.
Dass das für die ehrenamtlichen Juroren nicht leicht ist, weiß ich aus eigener Erfahrung. Als Jury-Mitglied des damaligen Austrian FM Awards ackerte ich mich durch unzählige Unterlagen, besichtigte sehr unterschiedliche Gebäude und versuchte in der Diskussion diese zu vergleichen und zu bewerten.
Da macht eine vielköpfige Jury und der Diskurs schon Sinn, um Herausragendes auszufiltern und auszuzeichnen. Und deswegen halte ich den FIABCI Prix auch für wichtig, denn neben häßlicher Investorenarchitektur gibt es auch geniale Immobilien, die die Nutzer ernst nehmen. Und die gehören voller Stolz vor den Vorhang!
Eingereicht können Projekte bits 3. Juni 2020 werden. Details hier.
DIE MIPIM IST ABGESAGT und vorerst auf Juni verschoben.
light+building abgesagt
Aufgrund der verstärkten Verbreitung des Coronavirus in Europa hat sich die Messe Frankfurt für die Verschiebung der Light + Building entschieden. Die Weltleitmesse für Licht und Gebäudetechnik findet jetzt neu zwischen Mitte und Ende September 2020 in Frankfurt am Main statt.
Another friendly Alien
Inmitten der Grazer Altstadt setzt das von Zaha Hadid geplante und der WEGRAZ realisierte architektonische Leuchtturmprojekt ARGOS avantgardistische Zeichen. Die City of Design ist um eine neue Sehenswürdigkeit und ein innovatives Beherbergungskonzept reicher. Letzte Woche wurde das spektakuläre Haus eröffnet. Dank der guten Zusammenarbeit mit allen Gewerken unter Generalplanung von Architekt Martin Cserni verkörpert ARGOS nun, knapp vier Jahre nach Baubeginn, die logische Fortführung der bewährten WEGRAZ-Philosophie: „Wertvolle Bauten zu erhalten, hochwertige Baukunst in der Stadt in der wir leben zu schaffen UND innovative Nutzungskonzepte zu realisieren“, so WEGRAZ Geschäftsführer Dieter Johs.
Kernnutzung des Hauses sind 21 servicierte Apartments mit einem, in dieser Form und Qualität in der Grazer Innenstadt einzigartigen Wohn- und Beherbergungskonzept. In den komplett ausgestatteten Apartments genießen ARGOS-Gäste privates Wohngefühl, gepaart mit exklusivem, individuell wählbaren Hotelkomfort – vom Frühstücks- bis zum Reinigungs- und Wäsche-Service, von Botengängen bis zum Concierge-Service …
Im Erdgeschoß hat der international erfolgreiche Innenausstatter CSERNI einen modernen Showroom eingerichtet. Individuelle Privatkunden und Architekten stoßen in der inspirierenden Atmosphäre des Gebäudes auf kompetente Beratung und eine umfangreiche Musterbibliothek. „Mit dem Cserni live Schauraum haben wir eine Anlaufstelle für unsere Kunden in Graz geschaffen, in der Muster und Materialen vor Ort kombiniert, gespürt und erlebt werden können“, freut sich Arch. Martin Cserni, Eigentümer der Cserni Group.
Sein Büro zeichnet auch für die Umsetzung des komplexen Gebäudes als Generalplaner verantwortlich. Es ist nicht das erste von Zaha Hadid geplante Gebäude übrigens, das Cserni gekonnt mit stilvoller Atmosphäre belebt. Der internationale Traditionsbetrieb mit steirischen Wurzeln fertigte ebenso das Interieur für das Library and Learning Center am WU Campus Wien nach den Entwürfen der weltberühmten Architektin wie auch wesentliche Teile des Innenlebens der Elbphilharmonie in Hamburg nach dem Design der Architekten Herzog & de Meuron. Zu weiteren Referenzen zählen etwa die Do & Co Allianz Arena in München, das Motto am Fluss, das Sofitel oder die OPEC in Wien.
Neben dem Kunsthaus hat Graz nun noch ein mutiges Gebäude, das mutig anders ist, aber sich dennoch in die Altstadt eingliedert – Respekt!
Fotos: WEGRAZ
Die höchsten Mieten
sind Mietwohnungen in Wien. Der durchschnittliche Quadratmeter-Angebotspreis liegt laut willhaben-Erhebung bei 19,3 Euro in der Inneren Stadt. Auf Platz zwei im Ranking der teuersten Durchschnittsmieten liegt Innsbruck (17,6 Euro) dann folgt Kitzbühel (16,2 Euro).
Family Offices wollen mehr Immobilien
Der durchschnittliche Immobilienanteil von Family Offices liegt bei 34 % und soll sich auf 36,5 % im Jahr 2021 und 42 % im Jahr 2025 erhöhen (zum Vergleich: bei Multi-Asset-Investoren ca. 10 %). Knapp die Hälfte der von Catella Befragten (46 %) ist schwerpunktmäßig im Bereich Core+ investiert.
Köpfe in neuen Positionen
Findheim holt sich den Digital-Experten Cristian Busoi (42), der justimmo zur absoluten Erfolgssoftware machte. Bei dem Wiener PropTech-StartUp findheim ist Busoi nun als Head of Business Development tätig.
Auch beim Immobilien-Asset- und Investmentmanager GalCap Europe gibt es einen Neuen: David Hofer (37) bekleidet die neu geschaffene Position des „Director Transactions“. Hofer ist somit zukünftig zuständig für die An- und Verkaufsaktivitäten aller von GalCap beratenen Vehikel. Sein Fokus liegt auf dem Ausbau des Wohn- und Büroportfolios in Österreich und dem weiteren Ausbau des weitgespannten internationalen Netzwerkes des Unternehmens.