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„Regelrechte Angst unter den Akteuren“
In Deutschland erstellt der ZIA, das ist der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V., jedes Jahr ein Frühjahrsgutachten. Das hat es diesmal in sich. Hauptaussagen: 2025 werden Wohnungsbestände in der Größenordnung von Bremen plus Saarland fehlen, 1,4 Millionen Menschen haben dann keine Wohnung.
Für das Jahr 2022 erwartet Prof. Dr. Harald Simons, Autor des Kapitels „Wohnimmobilien“, eine Nettozuwanderung von insgesamt knapp 1,5 Millionen, etwa eine Million von ihnen seien Menschen aus der Ukraine, die in Deutschland Schutz suchen. „Damit ist das Jahr 2022 das Jahr mit der höchsten Nettozuwanderung nach Deutschland seit Bestehen der Bundesrepublik“, so Prof. Simons. Die Nachfrage nach Wohnungen ist dadurch sprunghaft gestiegen. Entsprechend ist die Wirkung auf die Wohnungsmieten, die im Bestand in 2022 mit +5,2 Prozent wieder etwas stärker als in den Vorjahren anstiegen.“
„Der Wohnungsneubau sah sich 2022 neuen Herausforderungen gegenüber. Der annähernd zeitgleiche drastische Anstieg der Baupreise und der Zinsen ließ viele Projektkalkulationen zerbröseln, und regelrechte Angst kehrte unter den Wohnungsmarktakteuren ein“, beschreibt Prof. Simons die Entwicklung.
Der Neubau von Wohnungen ist mit den hohen Baupreisen plus höheren Zwischenfinanzierungskosten und hohen Grundstückskosten „meist nicht mehr wirtschaftlich, da die erzielbaren Mieten unterhalb der Kostenmieten liegen und die Verkaufspreise aufgrund der höheren Zinsen nicht mehr von den Käufern finanziert werden können“, sagt Prof. Simons. Seine Prognose: „Der hohe Bauüberhang, entstanden durch die Trägheit in den letzten Jahren, hat den Wohnungsneubau noch 2022 gestützt und könnte dies auch 2023 noch tun.“ Zukünftig werde sich aber eine neue Neubaulücke auftun.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sinken seit dem Anstieg der Zinsen. Vom zweiten bis zum vierten Quartal 2022 gaben sie bundesweit insgesamt um 3,2 Prozent nach. In den A-Städten ist der Rückgang mit 2,1 Prozent bis 7,8 Prozent meist stärker gewesen.
Kaufkraftabfluss durch Remote Work
Wenn weniger ins Büro fahren, wird drumherum weniger konsumiert, logisch. Eine Studie in New York City, dem größten Büromarkt der USA, hat ergeben, dass die ArbeitnehmerInnen im Durchschnitt 4.661 Dollar weniger pro Jahr für Dinge wie Essen, Einkaufen und Unterhaltung in der Nähe ihres Arbeitsplatzes ausgeben, was sich auf 12,4 Milliarden Dollar weniger Ausgaben pro Jahr summiert.
WWW: Wohnimmobilien Weltweit
Ein kurzes Stakkato, was so in der Immobilienwelt passiert: Dem Immobilienmarkt in Katar hat die Fußball-WM wenig gebracht. Katars Häuserpreise purzelten im dritten Quartal 2022 um 9,26 Prozent gegenüber dem Vorjahr, nachdem er im zweiten Quartal 2022 um 4,4 Prozent, gesunken war. Am stärksten gewachsen sind die Preis der Middle East-Region übrigens in Ägypten (+17,7 % im Jahresvergleich). Kurzer vergleich mit dem Boom-Land China: Hier wurden nur ein Plus von 4,3 % gemessen.
Dagegen scheint ja noch der Preisverfall in der Ukraine milde: Die Wohnungspreise auf dem Sekundärmarkt in Kiew fielen im Laufe des Jahres bis Q3 2022 um 6,11% (inflationsbereinigt).
Geringe bis mäßige Kapitalwertsteigerungen werden für die südeuropäischen Städte Lissabon, Athen, Rom, Mailand, Barcelona und Madrid prognostiziert, wo Spitzenimmobilien in Zeiten wirtschaftlicher Turbulenzen als sicherer Hafen und Inflationsschutz besonders begehrt sind. Lissabon, ein Spitzenreiter im Jahr 2022, wird voraussichtlich ein anhaltendes, aber langsameres Wachstum verzeichnen, da es 2023 eine breitere Basis internationaler Käufer anziehen wird. Der südeuropäische Spitzenreiter von 2022, Mailand, dürfte seine Position im Jahr 2023 mit einem Preiswachstum zwischen 4 % und 5,9 % festigen, glaubt man bei Savills).
Ganz allgemeie Einschätzung, ebenfalls von Savills: „Nach zwei Jahren atemberaubenden Wachstums werden sich die erstklassigen Wohnimmobilienmärkte im Jahr 2023 abschwächen. Von den 30 globalen Großstädten im Index werden 17 ein langsameres Kapitalwertwachstum als 2022 verzeichnen. Für 13 Städte wird jedoch ein gleichbleibendes oder sogar leicht steigendes Wachstum im Jahr 2023 prognostiziert, und die Mietmärkte werden ein Lichtblick bleiben.“
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